Das Protokoll für die Wohnungsübergabe ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es wird von vielen Mietern und Vermietern verwendet, um eventuelle spätere Streitigkeiten zu vermeiden und ggfs. leichter beweisen zu können.

Wohnungsübergabe

Als Frist für die Rückgabe der Mietsache gilt der letzte Tag der Mietzeit, wann das Mietverhältnis beendet wurde. Fällt der Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, gilt der nächste Werktag als Tag für die Rückgabe. Der Vermieter steht nicht in der Pflicht die Übergabe früher durchzuführen. Der Mieter kann und darf die Übergabe gerne früher machen, solange er dadurch nicht benachteiligt wird. Hier werden häufig individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter getroffen.

Auf folgende Punkte sind bei der Übergabe zu achten:

• Die Wohnung sollte bis dahin leer geräumt sein, um alle eventuellen Schäden prüfen zu können. Weiter ist die Wohnung im Zustand der Abnahme und der neue Mieter kann gleich einziehen.
  • Wichtig ist, dass die Wohnung leer ist, damit keine Ecken oder Böden versteckt sind.
• Die Übergabe sollte tagsüber bei genügend Tageslicht stattfinden. Mit künstlichem Licht können einige Schäden schlechter gesehen oder beurteilt werden.
• Die Übergabe sollte vor dem Mietbeginn des neuen Mieters stattfinden, damit dieser zum Mietbeginn die Wohnung beziehen. Der Vermieter steht in der Pflicht die Wohnung zum Mietbeginn bereitzustellen.
• Es sollte genügend Zeit für Reparaturen und Renovierungsarbeiten eingeplant werden, abhängig davon wie der Zustand der Wohnung ist.
• Um Problemen vorzubeugen kann der Vermieter vor der Rückgabe eine Wohnungsbesichtigung machen und so bereits Fragen klären oder Handwerker in der Zeit beauftragen.
• Im optimalen Fall können die Rückgabe des alten Mieters und die Übergabe an den neuen Mieter zusammengelegt werden.

Protokoll & Ablauf

Als Protokoll bietet sich eine Checkliste an, um bei der tatsächlichen Übergabe nichts zu vergessen.

1. Protokoll vorbereiten und eventuelle Punkte vermerken, die bei der Übergabe erledigt werden müssen.
2. Am Tag der Übergabe werden anhand des Protokolls alle Zustände der Räume geprüft und Reparaturen sowie Schäden vermerkt. Zur Sicherheit können Bilder gemacht und dem Protokoll beigefügt werden. Es sollten alle Räume wie auch Garagen, Kellern, Dachboden oder Balkon geprüft werden. Weiter sollte man schauen, ob die Klingel, die Heizung oder das Wasser noch funktionieren.
   • Bei schweren Mängeln sollte eine Frist für die Mängelbeseitigung gesetzt werden. Für den neuen Mieter könnte dies als Grundlage für eine Mietminderung gelten.
   • Der Renovierungszustand sollte mit festgehalten werden (renoviert oder nicht renoviert/renovierungsbedürftig). Wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde, kann beim Auszug des Mieters die Renovierung nicht verlangt werden.
3. Alle Zähler ablesen (mit Foto) und im Protokoll festhalten.
4. Der Mieter übergibt alle Schlüssel an den Vermieter (Auszug) oder der Mieter erhält alle Schlüssel vom Vermieter (Einzug), die auch im Protokoll festgehalten werden.
5. Das Protokoll wird anschließend von Vermieter und Mieter unterzeichnet.

Beim Auszug ist damit ist das Mietverhältnis beendet.

Inhalt des Protokolls

Es gibt keinen Anspruch das Protokoll anzufertigen und die Erstellung ist immer empfehlenswert. Im Protokoll werden unter anderem festgehalten:

• Name des Mieters
• Adresse des Mietobjekts
• Datum der Übergabe
• Art der Übergabe (Einzug oder Auszug)
• Zustände der einzelnen Räume mit festgestellten Mängeln (Wohnzimmer, Küche, Badezimmer, Balkon, Terrasse, Flur, Arbeitszimmer, Garage, Dachboden, Keller etc.)
  • inklusive Abnutzung und Gebrauchsspuren an Türen, Einbauküche etc.
  • Funktion von Sanitäranlagen, Heizung und Klingel
  • Fotos & Notizen zu allen Mängeln
• Zählerstände von Strom, Gas und Wasser
• Anzahl und Art der Schlüssel (Eingangstür, Wohnungstür, Keller, Garage etc.)
• Unterschrift von Vermieter und Mieter

Kaution & Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter steht noch in der Pflicht dem Mieter die Kaution zu erstatten, je nachdem ob Schäden angefallen sind und ein Teil der Kaution einbehalten wird. Sind keine Schäden vermerkt worden, ist die Kaution in voller Höhe plus Zinsen zurückzuzahlen. Die Kaution muss über die Mietzeit verzinst angelegt werden und der Mieter erhält die Kaution plus Zinsen zurück. Die Zahlung der Kaution muss nachweisbar sein. Ein Kontoauszug reicht dafür aus. Bei einer Barzahlung wird eine Quittung benötigt.

Die Kaution ist zweckgebunden und kann während der Kündigungsfrist nicht für die ausstehende Mietzahlung verwendet werden. Der Zweck der Kaution ist die Abdeckung von Schäden in der Wohnung oder für die Nachzahlung der Betriebskostenabrechnung. Für Mietzahlung kann die Kaution nur verwendet werden, wenn bereits davor Mietrückstände bestanden.

Für die Mietdauer wird noch eine anteilige Nebenkostenabrechnung erstellt, die der Vermieter meistens erst im Folgejahr erstellen kann. Zu dieser Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter die Kaution einbehalten und mit einer eventuellen Nachzahlung verrechnen.

Kostenübernahme vom Mängeln

Bei kleinen Schönheitsreparaturen bis zu 75,- € muss der Mieter selbst die Kosten bezahlen. Alles darüber hinaus hat der Vermieter zu tragen, auch darf dieser hier nicht die Differenz bilden, sondern muss dann die volle Höhe selbst zahlen.

Bei schweren Mängeln beim Auszug muss der Vermieter die Kosten selbst tragen, wenn die Kaution nicht ausreicht. Solange der Mieter das Mietobjekt sachgemäß genutzt und entsprechend geheizt und gelüftet hat, muss dieser die Kosten nicht zahlen. Dazu gehört auch die rechtzeitige Meldung von Mängeln in der Wohnung.

Hat der Mieter die Schäden selbst verursacht, muss er für die Kosten aufkommen. In dem Fall kann der Vermieter dem Mieter eine Rechnung in Höhe der ausstehenden Kosten schreiben.

Mieter zieht nicht aus

Bleibt ein Mieter nach Kündigungsfrist in der Wohnung und setzt damit den Gebrauch des Mietobjekts fort, so wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer verlängert. Dies gilt, sofern keine Vertragspartei (Mieter oder Vermieter) innerhalb von zwei Wochen widerspricht. Nach Ablauf der zwei Wochen gilt wieder die normale Kündigungsfrist für beide Parteien.

Zusammenfassung

• Wohnung muss leer und besenrein sein
• Alle Schäden schriftlich dokumentieren (am besten mit Fotos)
• Übergabe bei Tageslicht
• Zählerstände notieren
• Protokoll von Vermieter und Mieter unterzeichnen lassen