Der Bodenrichtwert ist eines von vielen Instrumenten, um den Wert eines Grundstücks und den mitunter daraus resultierenden Wert einer Immobilie zu ermitteln. Da sowohl Besitzer eines Grundstücks als auch etwaige Interessenten den Bodenrichtwert einsehen können, dient dieser dazu, den Handel transparenter zu gestalten.

Auch kann die Höhe der Grundsteuer eines Grundstücks unmittelbar vom Bodenrichtwert beeinflusst werden. Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet. 

• Der Bodenrichtwert muss in der Grundsteuererklärung angegeben werden:
  • Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen
• Der Bodenrichtwert spielt eine Rolle, wird aber von der Finanzverwaltung selbst ermittelt:
  • • Hessen, Niedersachsen
• Der Bodenrichtwert ist nicht relevant für die Grundsteuer:
• • • Bayern, Hessen 

 Die Unterschiede kommen dadurch zustande, dass sich die meisten Bundesländer dem Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer angeschlossen haben. Einige Bundesländer haben sich jedoch für eine leichte Abweichung in der Berechnung oder gar für ein ganz eigenes System entschieden.  

 Wie und von wem wird der Bodenrichtwert ermittelt? 

Der Bodenrichtwert wird spätestens alle zwei Jahre erneut ermittelt. Abhängig vom Bundesland kann die Ermittlung auch in anderen Zeiträumen, wie etwa jährlich, erfolgen.

Zuständig dafür sind Gutachterausschüsse der jeweiligen Gemeinden. Diese setzen sich unterschiedlich zusammen, vertreten sind aber stets Mitarbeiter der Finanzverwaltung und Mitarbeiter der Kataster- bzw. Vermessungsämter. Darüber hinaus kommen z.B. Architekten, Betriebswirte, landwirtschaftliche Sachverständige oder Bauingenieure in Frage. 

 Der Gutachterausschuss ermittelt den Bodenrichtwert basierend auf den Käufen und Verkäufen von Grundstücken in einer Gemeinde bezogen auf einen zuvor festgelegten Zeitraum.

Die dazu notwendigen Daten werden durch die Notare übermittelt. Diese haben die Verpflichtung, alle Kaufverträge, welche sie beglaubigen, an den Gutachterausschuss weiterzuleiten.

Die so gesammelten Verträge werden als Kaufpreissammlung bezeichnet.

Der Durchschnittswert der Grundstücke wird anhand dieser ermittelt. 

Der Bodenrichtwert bezieht sich schließlich auf den Quadratmeterpreis von unbebauter Fläche in einer bestimmten Region der Gemeinde. Wichtig ist, dass hierbei kein Wert für reale Grundstücke ermittelt wird. Grundstücksgrenzen werden nicht in die Berechnung einbezogen. Sollte eine Fläche bebaut sein, so wird bei der Berechnung des Bodenrichtwertes angenommen, dass es sich um ein unbebautes Grundstück handelt.

Die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte erfolgt zumeist in Form von Karten, auf welchen zusammenhängende Flächen mit einem bestimmten Bodenrichtwert ausgewiesen sind.

Wenn man den Bodenrichtwert zugrunde legt und ihn mit der tatsächlichen Größe eines Grundstücks multipliziert, so ergibt sich daraus der Bodenwert. Auch dieser beruht auf der Annahme, dass das berechnete Grundstück unbebaut ist.

 Der Verkehrswert

 Es kommt mitunter vor, dass der Bodenrichtwert mit dem Verkehrswert bzw. Marktwert eines Grundstücks verwechselt wird.

In die Berechnung des Verkehrswerts fließen jedoch weitaus mehr Faktoren ein. Der Bodenrichtwert ist nur einer davon.

Während der Bodenrichtwert sich also auf mehrere Grundstücke oder gar eine ganze Region bezieht, so bezeichnet der Verkehrswert den Wert eines einzelnen Grundstücks. Er berücksichtigt unter anderem die vorhandene Bebauung, die Bebauungsvorschriften, die Infrastruktur und den Erschließungsgrad.  

Auch die Gutachterausschüsse können an der Ermittlung der Grundstückswerte beteiligt sein. 

Neben der Analyse der notarischen Kaufverträge können sie weitere Daten erheben, indem sie z.B. Fragebögen an die Käufer der jeweiligen Grundstücke schicken, um Auskunft über die Grundstücke (z.B. Gebäudeschäden, Ausstattung, Mieteinnahmen, Energieeffizienz) zu erhalten. 

 Zusammenfassung 

• Der Bodenrichtwert bezeichnet den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters Boden in einem bestimmten Gebiet. 
• Er wird regelmäßig von einem Gutachterausschuss anhand der Kaufpreissammlung ermittelt. 
• Er hat einen Einfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks, entspricht diesem aber nicht. 
• Er wird vor allem relevant beim Grundstückshandel und bei der Berechnung der Grundsteuer.