Miete, Leihe oder Pacht- in jedem Fall geht es darum, eine Sache an eine andere Person für einen bestimmten Zeitraum zu überlassen.

Doch wie genau wird zwischen diesen drei Formen unterschieden und welcher Vertrag kommt wann zum Einsatz?

In diesem Artikel beleuchten wir diese Fragen gemeinsam.

Miete

Miete bedeutet, dass eine Sache entgeltlich auf Zeit überlassen wird. In unserem Bereich betrifft dies vor allem Wohnungen, Geschäftsräume oder auch Stellplätze. Der Eigentümer dieser Sachen handelt einen Mietvertrag aus und erhält einen festgelegten Geldbetrag dafür, dass ein Mieter die Sache verwenden darf. Die genauen Details des Vertrags wie etwa die Miethöhe, die Dauer, der Zahlungsintervall und die Zahlungsmethode können dabei individuell festgelegt werden.

Im Alltag stößt man neben der Immobilienverwaltung auch in anderen Bereichen nicht selten auf Mietgegenstände. So werden klassischerweise Autos oder Fahrräder im Urlaub gemietet oder ein Laminatschneider und anderes Gerät während eigener Renovierungsarbeiten.

Leihe

Die Leihe ist ähnlich wie die Miete eine Überlassung einer Sache auf Zeit- in diesem Fall jedoch unentgeltlich. Die genauen Details, wie etwa die Überlassungsdauer, werden wie beim Mietvertrag individuell bestimmt.

Im täglichen Leben werden Sachen sehr oft verliehen, oft ohne, dass sich darüber allzu viele Gedanken gemacht werden. Regelmäßig werden Werkzeuge an Nachbarn verliehen und schon Kinder leihen sich gegenseitig ihre Spielzeuge.

Auf ausgehandelten Verträgen basierende Leihsituationen sind seltener, doch auch hier gibt es klassische Beispiele.

In einer Bibliothek werden Bücher in der Regel verliehen. Bei vielen Bibliotheken entfällt zwar eine Gebühr, diese dient aber dazu, die Kosten zu decken und zum Beispiel die Gebäudemiete, Instandhaltungskosten, Gehälter und Veranstaltungskosten zu bezahlen. Die Gebühr wird also in erster Linie für den Service entrichtet und nicht pro geliehenes Buch erhoben. Daher spielt es meist auch keine Rolle, wie viele Bücher wie regelmäßig geliehen werden.
Im Gegensatz dazu werden Filme in Videotheken werden umgangssprachlich zwar geliehen, tatsächlich aber in der Regel gemietet, sofern pro Film ein gewisser Betrag gezahlt wird.

Werden auch Immobilien verliehen?

Im Bereich der Immobilien wird seltener von einer Leihe gesprochen, allerdings ist der Begriff auch hier nicht unüblich.

So können Veranstaltungsräume unentgeltlich verliehen werden, um etwa einen Verein oder einen guten Zweck zu unterstützen.
Leihverträge, welche sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, betreffen vor allem die entgeltfreie Überlassung von Wohnräumen an Angehörige. Dabei dürfen allerdings auch keine sonstigen Pflichten für die Person, welche die Immobilie bezieht, entstehen. Wird zum Beispiel vereinbart, dass Nebenkosten monatlich gezahlt werden, dann handelt es sich nicht um eine Leihe, sondern um eine Vermietung- auch, wenn die Kosten der Miete selbst sich auf 0,00€ belaufen. Wichtig ist, dass bei der Miete ein regelmäßiger Geldfluss erfolgt, um die Immobilie für den vereinbarten Zeitraum nutzen zu dürfen, während bei einer Leihe tatsächlich keinerlei Zahlungen erfolgen.

Und was ist ein Darlehen?

Darlehen und Leihen werden gelegentlich miteinander verwechselt. Der Unterschied besteht darin, dass bei einer Leihe exakt dieselbe Sache zurückgegeben wird. Bei einem Darlehen hingegen wird lediglich eine Sache derselben Art und Güte zurückgegeben. Wenn man also beim Nachbarn Packung Mehl „ausleiht“, dann handelt es sich tatsächlich um ein Darlehen, denn es wird nicht exakt diese Packung zurückgegeben, sondern es wird eine ähnliche Packung gekauft und dem Nachbarn übergeben.

Im Bereich der Immobilienbranche kommt dies also quasi nicht vor, weil bei der Überlassung einer Räumlichkeit stets dieselbe Räumlichkeit an den Besitzer zurückgegeben wird.

Pacht

Auch bei einem Pachtvertrag handelt es sich um eine entgeltliche Überlassung einer Sache, es gibt also wieder große Ähnlichkeiten zu einem Mietverhältnis.
Die Verpachtung erfolgt meist an Gewerbe und anstelle einer Miete wird ein Pachtzins gezahlt.
Dieser kann auf zwei Arten entrichtet werden:

• Festgelegter Pachtzins: Ähnlich wie bei einer Miete wird ein Betrag bestimmt, welcher regelmäßig gezahlt wird. Einflussfaktoren können dabei die Lage und Größe des Pachtobjekts sein, sowie der erwartete Umsatz des Gewerbes. Nebenkosten werden ebenfalls vertraglich festgelegt.
• Umsatzbeteiligung: Es gibt keinen festgelegten Betrag, sondern eine prozentuale Beteiligung am Umsatz des Gewerbes. Auch hier werden die Nebenkosten vertraglich festgelegt. Zumeist wird außerdem ein Mindestbetrag vereinbart, welcher entrichtet werden soll – auch dann, wenn der Umsatz niedriger als erwartet ausfällt. So ist der Verpächter gegen einen Zahlungsausfall gesichert, wenn der Pächter nicht genug Geld erwirtschaftet.

Der große Unterschied zu einem Mietvertrag besteht darin, dass ein Mietvertrag nur die Nutzung der Räumlichkeiten oder des Landes ermöglicht. Ein Pachtvertrag hingegen gewährt die Nutzung der Räumlichkeiten oder des Landes und zusätzlich eine Erwirtschaftung von Gewinnen. Allgemein spricht man bei der Erwirtschaftung solcher Gewinne auch von Fruchtziehung.

Warum können Gewerbe Immobilien dann nicht nur pachten, sondern auch mieten?

Im Fokus steht hierbei, was neben den Räumlichkeiten selbst zur Verfügung gestellt wird- also welches Inventar überlassen wird. Eignet dieses Inventar sich zur Gewinnerwirtschaftung, dann muss zwingend ein Pachtvertrag geschlossen werden. Deswegen werden zum Beispiel Räumlichkeiten in der Gastronomie fast immer verpachtet: Die hier vorhandene Küchenausstattung und gegebenenfalls das Mobiliar dienen eindeutig dem Zweck der Gewinnerwirtschaftung. Auch andere Dienstleistungseinrichtungen mit spezifischem Inventar werden oft verpachtet, wie etwa ein Friseursalon mit vorhandenen Gerätschaften und Waschbecken oder ein Supermarkt inklusive Kühlregalen, Theken und Kassenbändern.

Im Gegensatz dazu werden Büroräume oftmals vermietet, weil das Inventar hier nicht spezifisch für die Gewinnerwirtschaftung ist und oft auch nicht vom Eigentümer bereitgestellt wird, sondern vom Nutzer beschafft werden muss. Während für Pachtverträge in den oben genannten Fällen allerdings ein Zwang besteht, können Büroräume und Ähnliches wahlweise vermietet oder verpachtet werden, solange die Gewinnerwirtschaftung verfolgt wird. Hier kann also mit dem Eigentümer der Immobilie die ausgehandelt werden, welche Art der Vertrag haben soll.

Sonderfall: Die Landpacht

Bei der Landpacht werden Ländereien sowie die zugehörigen Immobilen vorwiegend für eine landwirtschaftliche Nutzung verpachtet. Das heißt, dass die Gewinnerwirtschaftung hauptsächlich auf Basis von pflanzlichen oder tierischen Erzeugnissen sowie der gartenbaulichen Erzeugung beruht. Hiervon rührt auch der oben bereits erwähnte historische Begriff der Fruchtziehung.

Eine Landpacht ist eine besondere Form der Pacht. Grundsätzlich ist die Idee dahinter dieselbe wie bei anderen Pachten, allerdings gibt es hierbei einige abweichende Regelungen, Rechte und Pflichten.
Zum Beispiel ist die Kündigungsfrist von mindestens zwei Jahren deutlich höher als bei der regulären Verpachtung, bei welcher sie sechs Monate zum Ende des Pachtjahres beträgt.
Auch kann bei der Landpacht der Pachtzins laut Gesetz alle zwei Jahre durch den Verpächter angehoben werden, während dies bei anderen Verpachtungen nur dann möglich ist, wenn eine Erhöhung im Pachtvertrag bereits festgelegt wurde.

Können nur Gewerbe als Pächter auftreten?

Wie aus den Beispielen oben bereits hervorgeht, sind Pächter zumeist Gewerbe- also zum Beispiel Gaststätten, Dienstleister oder Landwirte.
Es besteht aber auch für Privatpersonen die Möglichkeit, Gebäude oder Ländereien zu pachten: Und zwar denn, wenn aus dem verpachteten Objekt oder Land Erträge gewonnen werden können.
Unter anderem eingeschlossen sind dabei:

• Pachten von Schrebergärten: Kleingarten können gepachtet werden, um z.B. Nutzpflanzen anzubauen.
• Pachten von Ackerland: Auch privat darf Ackerland gepachtet werden, um z.B. Nutzpflanzen anzubauen.
• Jagdpacht: Besitzer eines geeigneten Jagdscheines können ein Jagdrevier pachten.

Zusammenfassung

Stellen wir die drei Formen also noch einmal kurz gegenüber.