Neben dem Kaufpreis und der Wertentwicklung achten Immobilieneigentümer auf die Abschreibung. Mit der Abschreibung einer Immobilie kann die jährliche Steuerlast für die Rendite gesenkt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt wurden.

Was ist eine Abschreibung?

Eine Abschreibung beschreibt eine Wertminderung einer Sache. Bei einer Immobilie zeigt die Abschreibung den jährlichen Wertverlust durch die Nutzung, Alterung etc. an und kann als Kosten in der Steuererklärung angesetzt werden.

Wann kann ich Immobilien abschreiben?

Voraussetzung für die Abschreibung ist, dass die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt wird. Das heißt es muss Umsatz mit der Immobilie erzielt werden, damit die Abschreibung als Steuervorteil genutzt werden kann.

Sonderfall Immobilien unter Denkmalschutz: Hier kann die Immobilie abgeschrieben werden, wenn sie nicht vermietet wird. Das heißt, wohnt der Eigentümer selbst in der Immobilie, kann trotzdem die Abschreibung angesetzt werden.

Berechnung der Abschreibungshöhe

Die Höhe der Abschreibung wird nach dem Baujahr und der Nutzungsdauer bestimmt. Sobald die Nutzungsdauer überschritten ist, wird angenommen, dass eine Renovierung und/oder Sanierung fällig ist.

Nutzungsdauer & Höhe der Abschreibung

• Baujahr bis 1924 – 40 Jahre – 2,5 %
• Baujahr von 1925 bis 2022 – 50 Jahre – 2 %
• Baujahr ab 2023 – 33 Jahre – 3 %

Beispiel Vermietung

Basierend darauf kann zum Beispiel eine Immobilie mit Baujahr 2005 insgesamt 50 Jahre lang jährlich mit 2 % abgeschrieben werden.

Beispiel Selbstnutzung & Vermietung

Wird die Immobilie die ersten 15 Jahre selbst genutzt und dann vermietet, kann nur noch die verbleibende Restzeit abgeschrieben werden. Bei 50 Jahren Nutzungsdauer wären das noch 35 Jahre.

Beispiel gemischte Nutzung

Wird die Immobilie zum einen Teil selbst genutzt und zum anderen Teil vermietet, muss die Abschreibung anteilig berechnet werden. Dafür müssen die Anschaffungskosten und Herstellungskosten entsprechend der Nutzung aufgeteilt werden.

Beispiel Schenkung und Erbe

Wird die Immobilie verschenkt oder vererbt, wird die Abschreibung fortgeführt und nicht von vorne angefangen. Die Immobilie aus dem Jahr 2005 wird bis 2055 mit 2 % abgeschrieben, unabhängig davon von die Erben oder Beschenkten die Nachfolge antreten.

Beispiel Verkauf

Wird die Immobilie verkauft, endet die Abschreibung vom Verkäufer und der Käufer berechnet sie neu auf Grundlage der Anschaffungskosten und Herstellungskosten, die er gezahlt hat. Der Verkäufer kann die Abschreibung bis einschließlich dem Monat ansetzen, in dem der Notartermin für den Verkauf war.

Grundlage der Kosten

Die Abschreibungshöhe wird von den Anschaffungskosten plus Herstellungskosten berechnet. Was zu den Kosten zählt, können Sie folgender Auflistung entnehmen:

Anschaffungskosten

• Kaufpreis*
• Vermessungskosten
• Erschließungskosten
• Notarkosten
• Maklerkosten
• Grunderwerbsteuer
• Gebühren beim Grundbuchamt
• Gutachterkosten
• Gerichtskosten bei Zwangsversteigerungen

Herstellungskosten

• Gebühr für Baugenehmigung
• Honorar für Architekten
• Handwerker/Dienstleister
• Baumaterial (Tapeten, Böden, usw.)
• Baumaschinen (Bohrmaschine, Kreissäge, usw.)
• Sonstige Kosten

*Die Berechnung des Kaufpreises ist komplizierter. Der Grundstücksanteil unterliegt nicht dem Wertverlust, weswegen eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden muss, um die Bemessungsgrundlage der Abschreibung zu erhalten. Den Gebäudeanteil zu berechnen, kann sich als schwierig gestalten. Hier gibt es die Option, ein fiktives Baujahr zu ermitteln, um einen realistischen Wert für die Berechnung des Grundstücksanteils zu haben.

Bei hohen Bodenrichtwerten empfiehlt sich eher die pauschale Kaufpreisaufteilung mit 80 % Gebäudewert und 20 % Grundstückswert. Die Berechnungen werden größtenteils vom Finanzämtern akzeptiert, können aber in Einzelfällen abgelehnt werden. Um ganz sicherzugehen, kann die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums genutzt werden sowie ein Steuerberater zur Rate gezogen werden.