Zeilen 4–6 – Einkünfte aus dem bebauten Grundstück

• Hier werden Lage, Einheitswert, Anschaffungszeitpunkt und Bezugsfertigkeit (Zeitpunkt der Fertigstellung) eingetragen.
• Die Angaben dienen zur Berechnung der Abnutzung in Zeile 33.
• Den Einheitswert finden Sie auf dem Bescheid für das Grundstück und ist je nach Bundesland unterschiedlich lang (max. 17 Stellen).

Zeilen 7–8 und Zeile 12 – Ferienwohnung, kurzfristige Vermietung, Angehörigenvermietung, Gesamtwohnfläche

• Hier werden kurzfristige Vermietungen von Ferienwohnungen zum Beispiel über eine Website eingetragen.
• Das Finanzamt prüft, ob Sie als Eigentümer oder Verwandte die Ferienwohnung selbst nutzen. Bei Verwandten wird geprüft, ob die Miete größer als 50 % der ortsüblichen Miete ist und damit nicht verbilligt überlassen wurde. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen miete muss eine Totalüberschussprognose durchgeführt werden.
• Wenn es keine Vermietung gab, können die Aufwendungen teilweise oder sogar gar nicht als Werbungskosten eingetragen werden.

Zeilen 9–14 – Mieteinnahmen

• Hier tragen Sie alle Wohnungen einzeln pro Etage mit Größe (m²) und erhaltenen Mieten (€) ein. Erhaltene Zahlungen für die Nebenkosten werden in Zeile 13 eingetragen. Haben Sie den Mietern Geld für die Nebenkosten aus dem Vorjahr zurückgezahlt, müssen Sie den Betrag in Zeile 13 entsprechend mindern.
• Erhaltene Mieteinnahmen von Verwandten und Angehörigen werden in Zeile 12 eingetragen, während die erhaltenen Nebenkostenzahlungen für Angehörige in Zeile 14 eingetragen werden.

Zeile 15 – Mietnachzahlung

• Nachzahlungen und Vorauszahlungen werden in dem Jahr eingetragen, in dem sie erhalten oder gezahlt wurden.

Zeile 16 – Garagen

• Hier tragen Sie alle Mieteinnahmen für Garagen und Sonstiges (z. B. Automat, Kiosk, etc.) ein.

Zeilen 17–18 – Umsatzsteuer

• Hier tragen Sie die Umsatzsteuer ein, wenn Sie umsteuerpflichtige Mieter (also gewerbliche Mieter) haben. Von den Mieteinnahmen wird die Umsatzsteuer eingetragen und von den Aufwendungen die Vorsteuer.

Zeile 19 – Bausparzinsen & Zuschüsse

• Hier werden die Guthabenzinsen von Bausparverträgen eingetragen, sofern der Vertrag im direkten Zusammenhang mit dem vermieteten Gebäude steht (z. B. Anschaffung oder Reparatur).
• Wurde von der Bank die Kapitalertragssteuer abgebucht, können Sie die in Anlage KAP eintragen.
• Öffentliche Zuschüsse zur Instandhaltung oder andere Bausparzinsen sind hier ebenfalls als Einnahmen zu erfassen.
  • Zuschüsse kann es beispielsweise für Solaranlagen oder Wärmedämmungen geben. Die Kosten werden in Zeile 40 bis 42 eingetragen.

Zeilen 21–24 – Einkünfte

• Gewinn wird positiv eingetragen und Verlust wird negativ (Minuszeichen) eingetragen.
• Für Eheleute muss in Zeile 24 das Einkommen entsprechend der Eigentumsverhältnisse eingetragen werden.

Zeilen 25–29 – Anteile an Einkünfte

• Hier werden Einkünfte aus Immobilienfonds oder Gemeinschaften (z. B. Erbengemeinschaft oder Grundstücksgemeinschaft) eingetragen. Von der Gesellschaft oder dem Fonds erhalten Sie eine Mitteilung über die Einnahmen, die Sie hier eintragen können. Die Gesellschaft gibt wiederum die Daten in der eigenen Steuererklärung in Anlage V an.
• Falls für Sie Aufwendungen entstanden sind, müssen Sie diese der Gesellschaft mitteilen. In Ihrer Einkommensteuerklärung können Sie die Kosten nicht angeben.

Zeilen 31-32 – Sonstige Vermietungen

• Hier werden Einkünfte aus Untervermietung oder von unbebauten Grundstücken (zum Beispiel Stellplatz oder Lager) eingetragen. Berechnen Sie Ihre Einkünfte, in dem Sie von den Einnahmen die Ausgaben abziehen.

• Hier können Sie die Aufwendungen (Kosten) für die vermietete Immobilie eintragen.
• Sie können die Aufwendungen nicht geltend machen, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, unentgeltlich vermieten oder wenn sie gewerblich vermietet wird. Gewerblich genutzte Wohnungen/Räume (Büros, Praxis, etc.) werden bei der jeweiligen Einkunftsart eingetragen. Hat keine Vermietung stattgefunden, reicht auch die Absicht zur Vermietung, um die Aufwendungen geltend zu machen.

Für gemischt genutzte Grundstücke

• Berechnen Sie hier erst die Ausgaben in Spalte 1.
• Tragen Sie dann die einzelne Nutzung in Spalte 2 und 4 nach direkter Zuordnung ein. Alternativ können Sie es pro Fläche in Spalte 3 und 4 eintragen.
• Damit ergibt sich in Spalte 4 der abzugsfähige Teil der Aufwendungen.
• Wie bei den Werbungskosten erwähnt, müssen Ausgaben für gewerbliche Räume (Büro, Praxis, etc.) bei der jeweiligen Einkunftsart hinterlegt werden, zum Beispiel Anlage N für Werbungskosten oder Anlage G oder S für Betriebsausgaben in der Gewinnermittlung.

Zeilen 33–36 – Absetzung für Abnutzung (AfA)/Abschreibung

• Hier tragen Sie die Abschreibung auf Ihr Gebäude ein. Bei der ersten Abschreibung müssen Sie dem Finanzamt ein Aufstellung zur Berechnung (Anschaffungs-/Herstellungskosten, Abschreibung) beilegen.
• In Zeile 33 tragen Sie die lineare oder degressive Abschreibung mit Prozentsatz und Gesamtbetrag ein.
• Zeile 34-35 ist nur für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten oder Entwicklungsbereichen relevant. Hier kann dann ein höherer Abschreibungssatz angesetzt werden.
• Zeile 36 ist für bewegliche Wirtschaftsgüter wie Einbauküchen und Möbel.

Zeilen 37, 38 – Schuldzinsen Geldbeschaffungskosten

• Schuldzinsen sind Zinsvorauszahlungen (Disagio, Damnum) und Erbbauzinsen. Hierfür stellen Sie eine Übersicht mit den einzelnen Beträgen auf.
• Keine Schuldzinsen sind Darlehensrückzahlungen, die Sie geleistet haben (Tilgungen).
• Zu den Geldbeschaffungskosten gehören:
  • Bankgebühren
  • Fahrtkosten
  • Notar- & Grundbuchgebühren für Bestellung und Eintragung einer Grundschuld/Hypothek
  • Porto (nur für Kreditaufnahme)

Zeile 39 – Renten/dauernde Lasten

• Wenn Sie ein Grundstück gegen Zahlung einer Rente oder dauernden Last erworben haben ein, ist der Barwert der Verpflichtung als Anschaffungskosten und der Zinsanteil als Werbungskosten einzutragen.
• Umgangssprachlich: Sie kaufen ein Haus oder eine Wohnung und verpflichten sich dem Verkäufer nach dem Kauf eine Rente oder Ähnliches über mehrere Jahre zu zahlen. Diese Kosten können Sie hier eintragen. Zinsen als Werbungskosten, Rest als Anschaffungskosten.
• Das Finanzamt wird bei der erstmaligen Angabe den Übergabevertrag anfordern und prüfen, also können Sie diesen gleich mitsenden.

Zeile 40-41 – Reparaturen

• Tragen Sie in einem weiteren Vordruck die Reparaturen mit Zahlungsempfänger, Betrag und Maßnahme (z. B. Sanierung) ein.
• In Zeile 40 tragen Sie die Aufwendungen ein, die direkt zugeordnet werden können.
• In Zeile 41 tragen Sie die Aufwendungen ein, die verhältnismäßig zugeordnet werden.

Zeilen 42–46 – Verteilung größerer Reparaturaufwendungen

• Wenn Ihre Einkünfte gering sind und Sie deswegen einen niedrigen Steuersatz haben, können Sie hohe Kosten für Reparaturen auf mehrere Jahre verteilen.
• Die Kosten können Sie entweder sofort abziehen oder gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilen.
• Wenn Sie einen hohen Steuersatz haben, können Sie die Verteilung der Kosten auf die nächsten Jahre nutzen, um höhere Erstattungen zu erhalten.
• Die Verteilung der Kosten wird in Zeile 42 eingetragen (Gesamtaufwand des aktuellen Jahres)
• Haben die Verteilung der Kosten bereits in den Vorjahren genutzt, tragen Sie den abzugsfähigen Betrag für das aktuelle Jahr in die Zeilen 43 bis 46 ein.

Zeilen 47–50 – Weitere Werbungskosten

• Hier können Sie weitere Werbungskosten wie Kosten für Heizung und Warmwasser, Müllabfuhr, Fahrstuhl oder Grundsteuer angeben.
• In Zeile 47 können Sie die Versicherungen eintragen wie
  • Elementarschadenversicherung
  • Gebäudehaftpflichtversicherung
  • Gebäudebrandversicherung
  • Glasbruchversicherung
  • Leitungswasserschadenversicherung
• In Zeile 48 können Sie Verwaltungskosten eintragen wie
  • Hausverwalter,
  • Porto,
  • Telefon,
  • Reisekosten,
    • Fahrtkosten
    • Verpflegungsmehraufwendungen
    • Übernachtungskosten für Reparaturen, wenn das Objekt weiter weg ist
    • Behördengängen
    • Handwerkerbesprechungen
    • Grundstückskontrollen
• In Zeile 50 Sonstiges können Sie die Kosten eintragen für
  • Mitgliedsbeiträge,
  • die Suche nach neuen Mietern,
  • Kontoführungsgebühren,
  • Steuerberater,
  • Anwälte,
  • Mahnungen.

Zeile 51 – Gesamtsumme Werbungskosten

• Hier steht die Gesamtsumme der Werbungskosten aus Zeile 33 bis 50, der in die Zeile 22 des Vordrucks zu übernehmen ist.

Zeilen 50, 52 – Bezahlte Umsatzsteuer

• Nur relevant, wenn sie umsteuerpflichtig vermieten (an gewerbliche Mieter).
• In Zeile 50 wird die Umsatzsteuer aus Mieteinnahmen und Einkünften eingetragen (Zeile, in der auch die Kosten für Sonstiges eingetragen wurden)
• In Zeile 52 wird die abziehbare Vorsteuer aus Handwerkerrechnungen usw. eingetragen.

Zeile 53 – Zuschüsse

• Falls Sie öffentliche Zuschüsse für die Herstellung oder Anschaffung erhalten haben, müssen diese hier eingetragen werden.
• Die Zuschüssen mindern die Abschreibungbemessungsgrundlage.