Der Nießbrauch wirkt sich auf die Nutzung einer Sache aus.

Wir schauen uns in diesem Artikel an, wie das Nießbrauchsrecht sich auf Immobilien auswirkt.

Was bedeutet Nießbrauch?

Beim Nießbrauch geht es darum, dass der Eigentümer einer Immobilie einer weiteren Person erlaubt, in dieser Immobilie zu wohnen, ohne, dass er das Eigentum auf diese Person überträgt.
Der Nießbraucher kann entweder selbst in der Immobilie leben oder diese weitervermieten. Mieteinnahmen behält dabei der Nießbraucher. Dafür muss der Nießbraucher auch für die gewöhnlichen Kosten der Immobilie aufkommen. Dazu zählen zum Beispiel Versicherungen, die Kosten für kleinere Reparaturen oder Instandhaltungskosten sowie regelmäßige Gebühren und Abgaben.
Größere Anschaffungen oder Modernisierungen, wie etwa ein Heizungsaustausch oder eine bauliche Veränderung, werden allerdings vom Eigentümer der Immobilie bezahlt.

Der Eigentümer ist auch der Einzige, der das Haus verkaufen und vererben kann.
Sowohl beim Verkauf als auch bei der Vererbung bleibt das Nießbrauchsrecht aber bestehen. Der Nießbraucher kann die Immobilie also weiterhin bewohnen oder vermieten, unabhängig vom neuen Eigentümer.

Das Nießbrauchsrecht wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen.
Dabei kann auch festgelegt werden, unter welchen Umständen es erlischt: Etwa nach einer gewissen Zeitspanne oder wenn andere Voraussetzungen erfüllt werden.
In vielen Fällen gibt es eine solche Beschränkung aber nicht. Das Nießbrauchsrecht bleibt dann bis zum Lebensende des Nießbrauchers aktiv.
Es ist nicht möglich, das Nießbrauchsrecht selbst zu verkaufen, zu vererben oder zu verschenken. Es bleibt in jedem Fall personengebunden.

In welchem Fall wird vom Nießbrauch profitiert?

Das Nießbrauchsrecht wird in den meisten Fällen innerhalb einer Familie umgesetzt.

So kann ein Haus zum Beispiel auf die eigenen Kinder umgeschrieben werden, wobei für die Eltern ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vereinbart wird.
Die Eltern können die Immobilie somit weiterhin bewohnen, tragen aber nicht mehr die hohen Kosten von zum Beispiel einer größeren Renovierung.

Sind beide Parteien einverstanden, können auch weitere Vereinbarungen bezüglich der Kosten getroffen werden, sodass die Eigentümer auch die Zahlung der generellen Instandhaltung, der Versicherung und anderer laufenden Kosten übernehmen.

Die Eltern sind in ihrer Wohnsituation somit abgesichert, während für die Kinder die Übernahme der Immobilie bereits feststeht.

Da das Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen wird, schmälert es den Wert einer Immobilie. Besonders, wenn das Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit eingetragen wird und der Nießbraucher statistisch gesehen noch viele Jahre zu leben hat, kann der Wert der Immobilie mitunter stark sinken.
Wird eine Immobilie also an die eigenen Kinder verschenkt und dabei das Nießbrauchsrecht eingetragen, fällt nun weniger Schenkungssteuer an, da diese sich am Wert der Schenkung orientiert.
Das Nießbrauchsrecht kann also dabei helfen, Steuern zu sparen.

Unterschied zum Wohnrecht

Oft werden das Nießbrauchsrecht und das Wohnrecht synonym verwendet.

Tatsächlich sind beide Rechte sehr ähnlich, das Nießbrauchsrecht ist aber umfassender.
Auch das Wohnrecht kann bis zum Lebensende gelten, gestattet dem Inhaber aber lediglich, selbst in der Immobilie zu wohnen.
Im Gegensatz zum Nießbrauchsrecht kann eine Person mit Wohnrecht die Immobilie also nicht vermieten.

Zieht eine Person mit Wohnrecht also zum Beispiel in ein Pflegeheim, dann erlischt das Wohnrecht zwar nicht automatisch, kann aber nicht mehr ausgeübt werden und bietet so keinen Vorteil mehr.
Bei einem Nießbrauchsrecht hingegen kann die Immobilie vom Pflegeheim aus weiterhin vermietet werden, womit der Nutzen bestehen bleibt.

Fazit

• Der Nießbraucher kann eine Immobilie, deren Eigentümer er nicht ist, selbst bewohnen oder vermieten.
• Nur der Eigentümer kann die Immobilie verkaufen oder vererben; das Nießbrauchsrecht erlischt dabei nicht.
• Das Nießbrauchsrecht besteht bis zum Lebensende des Nießbrauchers, wenn nicht anders vereinbart.
• Eine Eintragung erfolgt im Grundbuch; dadurch wird der Wert der Immobilie geschmälert, wodurch zum Beispiel eine Schenkungssteuer geringer ausfallen könnte.
• Der Hauptunterschied zum Wohnrecht besteht darin, dass der Inhaber eines Wohnrechts die Immobilie nicht vermieten darf.