Der Mietspiegel bietet Auskunft darüber, welche ortsübliche Vergleichsmiete, bezogen auf die entsprechende Gemeinde oder eine vergleichbare Gemeinde, für einen bestimmten Wohnraum gilt. Hierbei werden Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums berücksichtigt. Dabei werden jeweils die letzten sechs Jahre berücksichtigt. 

Der Nutzen eines Mietspiegels 

 Insbesondere spielt der Mietspiegel eine Rolle, wenn über die Miete des Wohnraums verhandelt wird oder wenn eine bereits bestehende Miete erhöht wird. 

Er schafft Markttransparenz sowohl für den Vermieter als auch den Mieter und bietet ihnen eine gemeinsame Basis. 

 Sollte es dennoch zu Streitigkeiten kommen, so liefert der Mietspiegel auch für Gerichte wichtige Daten. 

 Die Erstellung des Mietspiegels 

 Der Mietspiegel wird erstellt von 

• Der Gemeinde oder 
• Einem Interessenverband der Vermieter und einem Interessenverband der Mieter gemeinsam 
  • Wobei es ausreicht, wenn ein Verband den Mietspiegel erstellt und der andere Verband lediglich zustimmt

• Einem Dritten- in welchem Fall entweder die Gemeinde oder die beiden Interessenverbände zustimmen müssen 

 Obgleich die Gemeinde den Mietspiegel ohne die Einwirkung der Interessenverbände oder deren Zustimmung erstellen kann, werden diese in der Praxis zumeist einbezogen. Auch andere Parteien, wie etwa Mietrichter oder Maklerorganisationen, können in die Erstellung einbezogen werden.  

Mietspiegel, welche sich über mehrere Gemeinden erstrecken, bedürfen der Beteiligung oder Anerkennung aller entsprechenden Gemeinden bzw. deren Interessenverbänden. 

Zudem können Vermieter und Mieter im Sinne der Qualitätssteigerung der Mietspiegel dazu verpflichtet werden, Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihres Wohnraums zu erteilen.  

Am 01.07.2022 trat das Mietspiegelreformgesetz in Kraft. 

Seitdem ist in Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern die Erstellung eines einfachen oder qualifizierten Mietspiegels verpflichtend.  

Es ist vorgesehen, dass künftig in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern der qualifizierte Mietspiegel verpflichtend wird.  

Darüber hinaus werden Mietspiegel oft in Gemeinden veröffentlicht, in welchen es eine Mietpreisbremse gibt, weil diese sich primär am Mietspiegel orientiert.    

Einfache und qualifizierte Mietspiegel

Ein einfacher Mietspiegel liegt bereits vor, wenn eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete entweder von der Gemeinde selbst oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wird. 

 Ein einfacher Mietspiegel soll alle zwei Jahre aktualisiert werden. Dies ist jedoch keine Pflicht.
Ein nicht aktuell gehaltener einfacher Mietspiegel kann in einem Mieterhöhungsverfahren zwar weiterhin als Begründungsmittel verwendet werden, verliert vor Gericht aber an Relevanz und kann gegebenenfalls seine Wirksamkeit in einem Verfahren vollständig verlieren. 

 Ein qualifizierter Mietspiegel muss darüber hinaus gemäß § 558 d BGB nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein. 

Dies bedeutet im Besonderen: 

• Der Mietspiegel muss auf repräsentativen Daten beruhen. 
• Es muss eine wissenschaftlich anerkannte Auswertungsmethode nachvollziehbar eingesetzt worden sein. 
• Die Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden muss dokumentiert und damit überprüfbar sein. Die Dokumentation muss öffentlich zugänglich sein. 

 Durch diese besonderen Voraussetzungen leiten sich besondere Rechtsfolgen ab: 

• Mitteilungsverpflichtung: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für eine bestimmte Wohnung, deren Miete der Vermieter im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren erhöhen will, so hat der Vermieter diese Angaben in seinem Mieterhöhungsverfahren auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558 a Abs. 3 BGB).  
• Vermutungswirkung: Im gerichtlichen Verfahren wird widerlegbar vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558 d Abs. 3 BGB). 

 Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre komplett neu erstellt werden. 

 Erhöhte Rechtssicherheit 

 Der Mietspiegel hat in erster Linie eine Begründungsfunktion, wenn es darum geht, dass ein Vermieter darlegt, weshalb eine Mieterhöhung angeordnet wird.
Sollte der Mieter nicht zustimmen und ein Prozess daraus entstehen, so hat der Mietspiegel vor allem eine Beweisfunktion vor Gericht. 

 Durch die Vermutungswirkung qualifizierter Mietspiegel können Gerichtsverfahren abgekürzt werden. In der Vergangenheit wurden vor Gericht vorgelegte Mietspiegel oft angezweifelt, was zu einem erhöhten Aufwand und einer verlängerten Bearbeitungsdauer der Verfahren führte. Während einfache Mietspiegel umso bessere Beweismittel abgeben, je detaillierter und ausführlicher sie recherchiert sind, so gelten qualifizierte Mietspiegel von Vornherein als Beweismittel, welche auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen beruhen.
Eine Anfechtung ist dadurch seltener, allerdings nicht unmöglich- auch ein qualifizierter Mietspegel kann im Einzelfall vor Gericht durch andere Beweise widerlegt werden. 

 Zusammenfassung 

• Der Mietspiegel wird von der jeweiligen Gemeinde und/oder den Interessenverbänden der Vermieter und Mieter erstellt. 
• Enthalten sind primär die ortsüblichen Vergleichsmieten unter Berücksichtigung von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des entsprechenden Wohnraums. 
• Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel, wobei letzterer gewissen wissenschaftlichen Standards genügen muss und somit aussagekräftiger ist. 
• Der Mietspiegel hilft bei der Festsetzung der Miete sowie bei der Begründung für etwaige Mieterhöhungen. 
• Er dient nicht nur als Begründungsmittel, sondern besonders vor Gericht auch als Beweismittel.