Die Grundsteuer wird auf Grundbesitz erhoben und muss von den Eigentümern gezahlt werden. Die Einnahmen der Steuern werden von den Städten und Gemeinden für die Infrastruktur und öffentlichen Einrichtungen genutzt, um z. B. Straßen, Brücken, Schulen, Büchereien etc. zu finanzieren.

Bisherige Berechnung

Die Steuerlast der Grundsteuer wird aus drei variablen Werten bestimmt:

• Einheitswert,
• Grundsteuermessbetrag,
• Hebesatz.

Der Einheitswert wird aus den Baukosten und/oder Anschaffungskosten für die Immobilie bzw. das Grundstück bestimmt. Der Maßstab hierfür sind die Kosten aus dem Jahr 1964 (West) und 1935 (Ost). Diese Bewertung nimmt das zuständige Finanzamt vor und sendet den Bescheid mit dem Einheitswert an den Eigentümer der Immobilie bzw. des Grundstücks.

Der Steuermessbetrag ist abhängig vom Alter und Zustand des Objekts sowie der Einwohnerzahl der Kommune. Dieser Steuersatz wird von der Kommune festgelegt.

Der Hebesatz wird jährlich von den Gemeinden bestimmt und entscheidet letztendlich, wie viel Steuern der Eigentümer zahlen soll. Wird der Hebesatz gering gehalten, soll der Kauf von Immobilie bzw. Grundstücke attraktiver gemacht werden.

Die Grundsteuer ergibt sich dann aus der Multiplikation von Einheitswert x Grundsteuermessbetrag x Hebesatz.

Als Eigentümer müssen Sie nicht alle Werte zur Berechnung kennen. Sie werden beim Finanzamt unter Ihrer persönlichen Steuernummer geführt und diese nehmen die Berechnung für die Grundsteuer vor.

Warum wird die Reform durchgeführt?

Die aktuelle Bewertung der Grundsteuer ist verfassungswidrig, da gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt werden. Das liegt daran, die Bewertungen für Häuser heute immer noch nach den Einheitswerten erfolgen, die die Kosten aus 1964 im Westen oder aus 1935 im Osten zurückgeführt werden. Die Werte sind veraltet und werden der aktuellen Bedingungen und Wohnlagen nicht mehr gerecht, weswegen es in den letzten Jahren häufig zu Rechtsstreitigkeiten kam. Mit der Reform soll gegen die steuerliche Ungleichbehandlung angegangen werden.

Was ist jetzt zu tun?

Ab dem 01.07.2022 muss die Grundsteuererklärung über Elster erfolgen. Die Frist dafür war der 31.10.2022, aber Eigentümer haben eine Verlängerung bis zum 31.01.2023 erhalten. Die Erklärung der Grundsteuer beinhaltet die Daten zum Objekt wie Art des Eigentums, Grundstücksfläche, Wohn- oder Nutzfläche, Bodenrichtwert und Baujahr. Das Finanzamt errechnet daraus den neuen Wert des Eigentums.

Danach wird die neue Grundsteuer erst zum 01.01.2025 fällig werden, da es wahrscheinlich bis zum Herbst 2024 dauern wird, bis alle Werte der Grundstücke bestimmt worden sind. Bis dahin wird die Grundsteuer wie vorher auf Basis des Einheitswertes erhoben.

Zukünftige Berechnung

Die Steuerlast der Grundsteuer wird in Zukunft nach dem Bundesmodell aus drei variablen Werten bestimmt: Wert des Grundbesitzes, Steuermesszahl und Hebesatz.

Der Wert des Grundbesitzes wird bestimmt aus

• dem Bodenrichtwert,
• die Nettokaltmiete,
• die Grundstücksfläche,
• die Grundstücksart,
• das Alter des Gebäudes.

Dies gilt bisher für Berlin, Brandenburg, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland und Thüringen.

Allerdings können die Bundesländer ein eigenes Modell nutzen und müssen nicht das Bundesmodell übernehmen. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Sachsen nutzen bisher ein eigenes Modell, in dem mit der Fläche des Gebäudes kalkuliert wird.

Die Steuermesszahl wird stark gesenkt und beträgt nur noch 0,034 % statt 0,35 %, womit sie auf ein Zehntel ihres ursprünglichen Wertes reduziert wurde. Für Förderungen von sozialem Wohnungsbau ist ein Abschlag in Höhe von 25 % geplant.

Was ist die Grundsteuer C?

Neben der Grundsteuer A und Grundsteuer B wird die Grundsteuer C eingeführt, um dem erheblichem Wohnungsmangel vorbeugen zu können. Bisher wurden häufig unbebaute Grundstücke gekauft, nur um diese nach der Spekulationsfrist mit einer Wertsteigerung zu verkaufen. Dies verhindert, dass weiterer Wohnraum gebaut werden konnte.

In Zukunft haben Kommunen die Möglichkeit, auf solche Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen. Damit versteuert die Grundsteuer C die Spekulation und Käufer werden finanzielle Anreize geschaffen, um Wohnraum zu bauen und damit die Grundsteuer zu senken.

Grundsteuer in der Steuererklärung

Wenn Sie die Wohnung oder das Haus vermieten, können Sie die Grundsteuer wie die Mieteinnahmen in den Werbekosten angeben. Nutzen Sie Ihr Eigentum selbst, können Sie die Kosten nicht in der Steuererklärung absetzen.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer wird nur einmalig beim Kauf der Immobilie fällig und wird basierend auf dem Kaufpreis berechnet. Aktuell variiert die Höhe der Grunderwerbsteuer zwischen 3,50 % bis 6,00 %, abhängig vom Bundesland.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

• Baden-Württemberg 5,00 %
• Bayern 3,50 %
• Berlin 6,0 %
• Brandenburg 6,50 %
• Bremen 5,00 %
• Hamburg 4,50 %
• Hessen 6,00 %
• Mecklenburg-Vorpommern 6,00 %
• Niedersachsen 5,00 %
• Nordrhein-Westfalen 6,50 %
• Rheinland-Pfalz 5,00 %
• Saarland 6,50 %
• Sachsen 3,50 %
• Sachsen-Anhalt 5,00 %
• Schleswig-Holstein 6,50 %
• Thüringen 6,50 %

Im Kaufvertrag wird der neue Eigentümer festgelegt und erst nach Zahlung der Grunderwerbssteuer erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Damit werden Sie nur mit Zahlung der Steuer Eigentümer der Immobilie. Es gibt aber Ausnahmen.

Veräußern Sie eine Immobilie an Verwandte 1. Grades (Ehepartner*in, Lebenspartner*in, Kind/er), ist keine Steuer fällig. Das heißt, Sie können als Ihren Kinder oder Ihrem Ehepartner die Immobilie steuerfrei verkaufen.

Weiter ausgenommen sind eine Schenkung und ein Erbe im Todesfall. In beiden Fällen muss nach aktueller Rechtslage keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden.