Das Hausgeld muss von jedem Eigentümer in einer WEG gezahlt werden und kann eine hohe monatliche Kostenbelastung darstellen.

Was ist das Hausgeld?

Die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leisten monatliche eine Vorauszahlung an den Hausverwalter. Diese Vorauszahlung wird Hausgeld genannt und am Jahresende errechnet sich mit der Hausgeldabrechnung, ob das Hausgeld zu hoch oder zu niedrig angesetzt war.

Wofür wird das Hausgeld genutzt?

Das Hausgeld kann wie die Vorauszahlung für die Nebenkosten gesehen werden. Es fallen Kosten für Bewirtschaftung, Instandhaltung und Pflege der Immobilie an. Damit monatlich genügend Geld auf dem Bankkonto ist, wird das Hausgeld monatlich als Vorauszahlung für diese Kosten gezahlt.

Die Vorauszahlung des Hausgeldes ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und beinhaltet in der Regel folgende Positionen:

• Betriebskosten (umlagefähig auf Mieter)
  • z. B. Abfallentsorgung, Hausstrom, Wasser/Abwasser, Gebäudeversicherung etc.
• Verwaltungskosten (nicht umlagefähig auf Mieter)
  • z. B. Kontoführungsgebühren oder Kosten für die Hausverwaltung
• Instandhaltungsrücklage (nicht umlagefähig auf Mieter)
  • z. B. Rücklagen für geplante Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten, Fassadenanstrich etc.

Wie wird die Höhe vom Hausgeld bestimmt?

Die Faustregel besagt, dass das Hausgeld ca. 20 – 30 % höher ist als die gezahlten Betriebskosten vom Mieter.

In der Regel hängt die Höhe des Hausgeldes vom Verteilungsschlüssel und den zu erwartenden Kosten aus dem Wirtschaftsplan ab. Im Wirtschaftsplan werden die Einnahmen und Ausgaben für das nächste Jahr geplant. Diese werden nach dem Verteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer verteilt. Dafür werden häufig die Miteigentumsanteile genutzt, die jeder Eigentümer hält und in der Teilungserklärung festgelegt sind.

Resultierend lässt sich daraus sagen, dass das Hausgeld höher ausfällt, je besser die Wohnlage und je größer das Haus und die Ausstattung ist. Eine Immobilie in bester Wohnlage mit großem Garten und Aufzug wird ein monatlich höheres Hausgeld kosten als eine viel kleinere Immobilie ohne Garten und Aufzug.

Wie sieht es bei Leerstand aus?

Bei Leerstand muss der Eigentümer weiterhin das Hausgeld zahlen, da für das Hausgeld eine bewohnte oder leerstehende Wohnung keine Rolle spielt. Der Eigentümer kann bei der Hausgeldabrechnung allerdings Geld für die Kosten zurückerhalten, die nach Verbrauch abgerechnet werden.

Sonderumlage

Hat die Gemeinschaft einen besonders hohen Finanzbedarf und die Hausgelder reichen nicht aus, dann kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Die Höhe der Sonderumlage wird aus der tatsächlichen Rücklage und den Kosten für die zu finanzierende Maßnahme berechnet.

In folgenden Fällen wird in der Regel eine Sonderumlage beschlossen:

• zu wenig Geld auf dem Hausgeldkonto, weil der Wirtschaftsplan zu knapp berechnet wurde.
• es sind größere Anschaffungen und/oder Maßnahmen geplant, wofür die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht.
• Ausgleich von Hausgeldausfällen, wenn Miteigentümer nicht zahlen.

Sonderumlage zu hoch?

Es kann vorkommen, dass für einen oder mehrere Eigentümer die Sonderumlage zu hoch ist und sie diese nicht zahlen können. Um Problemen vorzubeugen, sollte vor dem Beschluss geklärt werden, warum nicht gezahlt werden kann, um eine gute Lösung zu finden.

Bei einem kurzfristigen finanziellen Engpass kann der betroffene Eigentümer einen späteren Zahlungstermin oder eine Ratenzahlung vereinbaren. In der Zeit müssen die anderen Eigentümer die Zahlung übernehmen, um die geplante Maßnahme in der Zeit nicht pausieren zu müssen.

Ist der Eigentümer gar nicht mehr zahlungsfähig und bekommt auch keinen Kredit mehr, müssen weitere rechtliche Schritte eingeleitet werden. Im schlimmsten Fall muss der Eigentümer seine Wohneinheit verkaufen, um der Zahlung nachzukommen.

Gerade bei älteren Eigentümern in Rente kommt es vor, dass sie die hohen Sonderumlagen nicht zahlen können und gezwungen sein könnten, ihre Wohnung zu verkaufen.

Hausgeldabrechnung

Die Hausgeldabrechnung wird jährlich vom Hausverwalter erstellt und beinhaltet die folgenden Positionen:

• Alle Einnahmen und Ausgaben der WEG im Wirtschaftsjahr
• Berechnung der Instandhaltungsrücklage mit Höhe am Anfang und Ende des Wirtschaftsjahres
• Einzelabrechnungen vom Sondereigentum nach Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer

Mit der Abrechnung werden die tatsächlichen Kosten und Einnahmen mit den Vorauszahlungen verrechnet. Das Ergebnis daraus wird Abrechnungsspitze genannt und je nach Ergebnis erhalten die Eigentümer Geld zurück oder müssen nachzahlen. Für das folgende Jahr wird ein neuer Wirtschaftsplan erstellt, der wiederum lediglich eine Schätzung darstellt.

Fehler und Belegprüfung

Fehler können in der Hausgeldabrechnung vorkommen, da auch hier nur Menschen am Werk sind. Die Wohnungseigentümer können den Verwaltungsbeirat beauftragen, die gebuchten Belege zu prüfen, um die Abrechnung des Verwalters kontrollieren zu können. Laut Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, jederzeit in alle Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu schauen.

Miteigentümer zahlt nicht, was nun?

Wenn ein Miteigentümer sein Hausgeld oder die Sonderumlage nicht zahlt, muss in erster Linie die Eigentümergemeinschaft zahlen. Das heißt, die anderen Eigentümer müssen für den fehlenden Anteil des Miteigentümers aufkommen. Der Grund liegt daran, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist und demnach eine gesamtschuldnerische Haftung besteht.

Das Verhalten des nicht zahlenden Miteigentümers ist allerdings rechtswidrig, weswegen der Hausverwalter gegen ihn vorgehen und Zwangsmaßnahmen androhen kann. Der Prozess der Zwangsmaßnahme läuft über das Amtsgericht und läuft in folgenden Schritten ab:

1. Mahnbescheid. Ist aber mit einem Widerspruch zu rechnen, weil der Eigentümer bereits angedeutet hat, dass z. B. die Zahlung zu hoch sei, dann kann direkt geklagt werden. Ein Mahnbescheid mit Widerspruch würde ansonsten das Verfahren nur unnötig in die Länge ziehen.
2. Zahlungsklage mit Feststellungsantrag beim zuständigen Amtsgericht (Bezirk der Eigentumswohnung).
3. Zwangsvollstreckung mittels Pfändung von beweglichen Vermögen des Eigentümers oder durch Eintragung einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch.
4. Entziehung des Wohnungseigentums. Voraussetzung dafür ist, dass der Eigentümer länger als drei Monate in Verzug ist, eine Abmahnung für die Zahlungsrückstände erhalten hat und die Miteigentümer einen Beschluss über die Entziehung des Wohnungseigentums mit über 50 % der Stimmen gefasst haben.

Die Kosten für die Forderungseintreibung kann der Hausverwalter als Verzugsschaden beim zahlungssäumigen Eigentümer geltend machen.

Natürlich sollten der Verwalter als auch die anderen Eigentümer erst versuchen herauszufinden, warum der Eigentümer nicht zahlen möchte. Häufig ist der Grund, dass der Eigentümer entweder zahlungsunfähig ist oder Druck auf die WEG oder den Verwalter ausüben möchte, weil bestimmte Schäden nicht behoben oder andere Anliegen nicht durchgeführt wurden. Auch im letzteren Fall handelt der nicht zahlende Eigentümer rechtswidrig.

In der Theorie ist der Entzug des Wohnungseigentums möglich, aber in der Praxis ist es eher die Ausnahme. Dafür wird ein Gerichtsurteil benötigt für den dem Eigentümer ein grober Verstoß seiner Pflicht nachgewiesen werden muss. Die WEG klagt auf Entzug des Wohnungseigentums nach § 17 Abs. 1 WEG. Der Verstoß der Pflicht liegt zum Beispiel nach § 14 WEG zu Grunde, in dem die Festsetzung und Kostentragung der Sonderumlage eingehalten werden muss.

Kauf einer Einheit mit nicht gezahltem Hausgeld

Ein Eigentümer erwirbt eine neue Einheit, in der seit Monaten oder Jahren das Hausgeld nicht bezahlt wurde. Wer haftet für das nicht gezahlte Hausgeld?

Laut einem Gerichtsurteil haftet schuldrechtlich nicht der neue Eigentümer. Es gibt keinen Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft und kein Gesetz zu der Haftung. Die WEG muss sich mit der Insolvenzmasse des vorherigen Eigentümers zufrieden geben. Es kann keine Vollstreckung gegen den neuen Eigentümer gemacht werden.