WEG

Hausgeld für Wohnungseigentümer

Das Hausgeld muss von jedem Eigentümer in einer WEG gezahlt werden und kann eine hohe monatliche Kostenbelastung darstellen.

Was ist das Hausgeld?

Die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leisten monatliche eine Vorauszahlung an den Hausverwalter. Diese Vorauszahlung wird Hausgeld genannt und am Jahresende errechnet sich mit der Hausgeldabrechnung, ob das Hausgeld zu hoch oder zu niedrig angesetzt war.

Die Vorauszahlung des Hausgeldes ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und beinhaltet in der Regel folgende Positionen:

  • Betriebskosten (umlagefähig auf Mieter)
    • z. B. Abfallentsorgung, Hausstrom, Wasser/Abwasser, Gebäudeversicherung etc.
  • Verwaltungskosten (nicht umlagefähig auf Mieter)
    • z. B. Kontoführungsgebühren oder Kosten für die Hausverwaltung
  • Instandhaltungsrücklage (nicht umlagefähig auf Mieter)
    • z. B. Rücklagen für geplante Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten, Fassadenanstrich etc.

Wie wird die Höhe vom Hausgeld bestimmt?

Die Faustregel besagt, dass das Hausgeld ca. 20 – 30 % höher ist als die gezahlten Betriebskosten vom Mieter.

In der Regel hängt die Höhe des Hausgeldes vom Verteilungsschlüssel und den zu erwartenden Kosten aus dem Wirtschaftsplan ab. Im Wirtschaftsplan werden die Einnahmen und Ausgaben für das nächste Jahr geplant. Diese werden nach dem Verteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer verteilt. Dafür werden häufig die Miteigentumsanteile genutzt, die jeder Eigentümer hält und in der Teilungserklärung festgelegt sind.

Resultierend lässt sich daraus sagen, dass das Hausgeld höher ausfällt, je besser die Wohnlage und je größer das Haus und die Ausstattung ist. Eine Immobilie in bester Wohnlage mit großem Garten und Aufzug wird ein monatlich höheres Hausgeld kosten als eine viel kleinere Immobilie ohne Garten und Aufzug.

Wie sieht es bei Leerstand aus?

Bei Leerstand muss der Eigentümer weiterhin das Hausgeld zahlen, da für das Hausgeld eine bewohnte oder leerstehende Wohnung keine Rolle spielt. Der Eigentümer kann bei der Hausgeldabrechnung allerdings Geld für die Kosten zurückerhalten, die nach Verbrauch abgerechnet werden.

Sonderumlage

Hat die Gemeinschaft einen besonders hohen Finanzbedarf und die Hausgelder reichen nicht aus, dann kann eine Sonderumlage beschlossen werden. In folgenden Fällen wird in der Regel eine Sonderumlage beschlossen:

  • zu wenig Geld auf dem Hausgeldkonto, weil der Wirtschaftsplan zu knapp berechnet wurde.
  • es sind größere Anschaffungen und/oder Maßnahmen geplant, wofür die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht.
  • Ausgleich von Hausgeldausfällen, wenn Miteigentümer nicht zahlen.

Hausgeldabrechnung

Die Hausgeldabrechnung wird jährlich vom Hausverwalter erstellt und beinhaltet die folgenden Positionen:

  • Alle Einnahmen und Ausgaben der WEG im Wirtschaftsjahr
  • Berechnung der Instandhaltungsrücklage mit Höhe am Anfang und Ende des Wirtschaftsjahres
  • Einzelabrechnungen vom Sondereigentum nach Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer

Mit der Abrechnung werden die tatsächlichen Kosten und Einnahmen mit den Vorauszahlungen verrechnet. Das Ergebnis daraus wird Abrechnungsspitze genannt und je nach Ergebnis erhalten die Eigentümer Geld zurück oder müssen nachzahlen. Für das folgende Jahr wird ein neuer Wirtschaftsplan erstellt, der wiederum lediglich eine Schätzung darstellt.

Fehler und Belegprüfung

Fehler können in der Hausgeldabrechnung vorkommen, da auch hier nur Menschen am Werk sind. Die Wohnungseigentümer können den Verwaltungsbeirat beauftragen, die gebuchten Belege zu prüfen, um die Abrechnung des Verwalters kontrollieren zu können. Laut Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, jederzeit in alle Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu schauen.

Miteigentümer zahlt nicht, was nun?

Wenn ein Miteigentümer sein Hausgeld nicht zahlt, muss in erster Linie die Eigentümergemeinschaft zahlen. Das heißt, die anderen Eigentümer müssen für den fehlenden Anteil des Miteigentümers aufkommen. Der Grund liegt daran, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist und demnach eine gesamtschuldnerische Haftung besteht.

Das Verhalten des nicht zahlenden Miteigentümers ist allerdings rechtswidrig, weswegen der Hausverwalter gegen ihn vorgehen und Zwangsmaßnahmen androhen kann. Der Prozess der Zwangsmaßnahme läuft über das Amtsgericht und läuft in folgenden Schritten ab:

  1. Mahnbescheid
  2. Zahlungsklage mit Feststellungsantrag
  3. Versorgungssperre
  4. Entziehung des Wohnungseigentums

Natürlich sollten der Verwalter als auch die anderen Eigentümer erst versuchen herauszufinden, warum der Eigentümer nicht zahlen möchte. Häufig ist der Grund, dass der Eigentümer entweder zahlungsunfähig ist oder Druck auf die WEG oder den Verwalter ausüben möchte, weil bestimmte Schäden nicht behoben oder andere Anliegen nicht durchgeführt wurden. Auch im letzteren Fall handelt der nicht zahlende Eigentümer rechtswidrig.