Viele Vermieter müssen darauf achten, ihre Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien korrekt zu versteuern. Was es dabei zu beachten gibt, können Sie hier nachlesen.

Muss ich meine Mieteinnahmen versteuern?

Nach § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) müssen alle Mieteinkünfte aus vermieteten Immobilien versteuert werden. Hier spielt die Art der Immobilie (Eigentumswohnung, Grundstück, Ferienhaus, etc.) keine Rolle.

Auch als Rentner müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Da die Regelungen hier sehr komplex ausfallen können, ist es empfehlenswert mit einem Steuerberater diesbezüglich zu sprechen.

Freibetrag

Private Vermieter: Es gibt einen gesetzlichen und jährlichen Grundfreibetrag, bis wann alle Einkünfte nicht versteuert werden müssen. Darunter fällt auch die Mieteinnahme. Der Freibetrag gilt mit allen anderen Einkünften (Gehalt, Rente, Kapitalerträge, etc.) zusammen. Die Höhe wird von Jahr zu Jahr angepasst und beträgt in 2022 für Alleinstehende 10.347 € und für Verheiratete 21.694 €.

Umsatzsteuer

Gewerbliche Vermieter: Mieteinnahmen bis zu 30.000 € pro Jahr sind umsatzsteuerfrei. Ab diesem Betrag ist der gewerbliche Vermieter dann umsatzsteuerpflichtig und kann damit auch den Vorteil bei der Umsatzsteuervoranmeldung nutzen, um 7 % oder 19 % Umsatzsteuer bei Bruttobeträgen von Rechnungen zu ziehen.

Der private Vermieter ist in der Regel von der Umsatzsteuer befreit. Er darf keine Umsatzsteuer ziehen (Brutto gleich Netto). Die Ausnahme bildet die Vermietung von Garagen und Stellplätze ohne Wohnung. Wird eine Garage oder Stellplatz separat ohne Wohnung vermietet, muss nach aktuellem Gesetz in 2023 die Umsatzsteuer in Höhe von 19 % abgeführt werden.

Höhe der Steuer

Die Höhe der Steuer für die Mieteinnahmen hängt vom Ihrem persönlichem Steuersatz ab, der auch für Ihre anderen Einkünfte wie Gehalt genutzt wird. In 2022 liegt der Einkommenssteuersatz zwischen 14 % bis 42 % (Spitzensteuersatz).

Steuern durch Kosten sparen

Für die vermietete Immobilie können Kosten angesetzt werden, die mit den Mieteinkünften gegengerechnet werden. Dadurch wie der zu versteuernde Betrag gesenkt. Als Kosten können Sie folgendes ansetzen, um die Steuerlast zu reduzieren:

• Abschreibung: Für Immobilien mit Baujahr nach dem 31.12.1924 kann eine jährliche Abschreibung mit 2 % für 40 Jahre abgesetzt werden. Für Immobilien vor 1925 gilt eine Abschreibung von 2,5 % pro Jahr für 50 Jahre.
• Zinsen aus Darlehen: Aus der monatlichen Kreditrate können die Zinsen in voller Höhe abgesetzt werden. Die Tilgung kann nicht angesetzt werden.
• Kosten für Reparatur und Renovierung
• Werbungskosten: Es können Kosten wie Maklergebühren, Versicherungsprämien, Hausverwaltung, etc. steuerlich abgesetzt werden.

Alle diese Kosten werden von den Einkünften abgezogen. Der berechnete Betrag ergibt dann die zu versteuernden Einkünfte aus Mieteinnahmen und wird auf die anderen Einkünfte (Gehalt, Rente, etc.) gerechnet.

Beispiel

• 20.000 € – Mieteinkünfte
• – 5.000 € –  Reparaturkosten
• – 4.000 € – Zinsen aus Darlehen
• = 11.000 € – versteuernde Einnahmen

Damit müssen nur 11.000 € versteuert werden und nicht 20.000 €.

Verluste

Wurde mit der Immobilie ein Verlust erwirtschaftet, mindert es die anderen Einkünfte und senkt damit auch die Steuerlast. Bei Verlusten werden folgende Fälle unterschieden:

Bei gewerblichen Immobilien muss langfristig eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegen. Der Vermieter muss glaubhaft nachweisen langfristig Gewinn mit der vermieteten Immobilie zu erwirtschaften. Ist dies nicht der Fall, sieht es das Finanzamt nur als Liebhaberei und kann nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Bei Wohnimmobilien ist ein solcher Nachweis nicht erforderlich. Die Immobilie kann hier dauerhaft vermietet sein und jedes Jahr Verluste schreiben, ohne dass das Finanzamt einen Nachweis für Gewinn sehen will. Die Ausnahme ist hier, wenn die Wohnimmobilie nur zeitweise und kurzfristig mit Verlusten vermietet wird. In dem Fall wird es wieder als Liebhaberei gesehen und kann nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Eigentümer zahlt selbst Miete

Der Eigentümer kann in seiner eigenen Immobilie wohnen und sich selbst Miete dafür zahlen. Die Mietzahlungen kann der Eigentümer nicht als Kosten ansetzen und verrechnen. Das Finanzamt trennt hier stark und betrachtet nur den Gewinn aus der vermieteten Immobilie.

Wohnsitz im Ausland, Immobilie in Deutschland

In dem Fall müssen Sie trotzdem die Mieteinnahmen per Gesetz in Deutschland versteuern. Ihr Wohnort spielt für die Versteuerung keine Rolle.