Mieterhöhungen sind oft ein Streitthema und sowohl Vermieter als auch Mieter sind sich unsicher, was genau gilt.

Begründung

Um die Mieterhöhung festzulegen wird die Wohnung mit ähnlichen Wohnungen in Art, Größe, Lage und Beschaffenheit der Gemeinde im Vergleich gesetzt. Die Begründung ist erforderlich und als Grund für den Vergleich kann der Vermieter sich auf folgendes berufen:

• Mietspiegel
• Mietdatenbank
• Gutachten eines vereidigten Sachverständigen
• Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Grenze für Mieterhöhung

Die Miete muss mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein, bevor eine Erhöhung eintreten kann. Der Vermieter kann frühestens 12 Monate nach einer Erhöhung eine weitere Mieterhöhung ankündigen, die dann zu einem späterem Zeitpunkt gilt.

Beispiel: Die Miete wurde zum 1. Januar 2023 erhöht. Der Mieter erhält am 1. Januar 2024 das Schreiben der Mieterhöhung zum 1. April 2024.

Für die Mieterhöhung gilt eine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % erhöhen. Ausnahme sind hier die Betriebskosten und Erhöhungen wegen Modernisierungen. Weiter kann die Miete nicht erhöht werden, wenn eine Staffelmiete vereinbart wurde. Nach Ablauf der vereinbarten Staffelmiete sind Mieterhöhung möglich.

Beispiel: Die Miete liegt 26 % unter der ortsüblichen Miete. Die Miete kann nur um 20 % erhöht werden. Wenn die Miete 1.000,- € beträgt, kann sie um 20 % auf 1.200,- € erhöht werden und nicht um 26 % auf 1.260,- €.

Durch eine Rechtsverordnung kann die Kappungsgrenze auf 15 % in fünf Jahren beschränkt werden. Dies wird in besonders gefährdeten Gemeinden und Orten gemacht, um die Bedingungen für Mietwohnungen angemessen zu halten. Aktuell gilt die Beschränkung für Dresden und Leipzig bis zum 30. Juni 2025 sowie für Erfurt bis zum 30. September 2024.

Form und Fristen

Die Mieterhöhung muss in Textform (E-Mail, Brief, Whatsapp, etc.) angekündigt werden und erfordert die Zustimmung des Mieters. Der Mieter kann auch widersprechen, muss dann aber damit rechnen das ihm die Wohnung gekündigt wird. Nach Erhalt der Ankündigung zur Mieterhöhung hat der Mieter eine Überlegungsfrist von zwei Kalendermonaten, um die Erhöhung zu prüfen, zum Beispiel ob sie berechtigt ist und zur ortsüblichen Vergleichsmiete passt.

Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht zu, kann er außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Ignoriert der Mieter die Erhöhung, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen. Dafür muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist die Klage einreichen. Ist die Erhöhung berechtigt, muss der Mieter die erhöhte Miete ab dem Monat nachzahlen.

Versäumt der Vermieter die Einreichung der Klage, passiert nichts. Der Vermieter muss eine neue Mieterhöhung versenden, worauf der Mieter wieder zwei Monate Überlegungsfrist hat.

Beispiel: Die Miete wurde zum 1. Januar 2023 erhöht. Der Mieter erhält am 1. Januar 2024 das Schreiben der Mieterhöhung zum 1. April 2024. Der Mieter hat bis zum 28. Februar 2024 eine Überlegungsfrist. Der Vermieter kann vom 1. März 2024 bis zum 31. Mai 2024 die Klage einreichen. Ab dem 1. Juni 2024 fängt die Mieterhöhung von vorne an, falls nichts passiert ist.

Modernisierungsmaßnahmen

Durch Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete um maximal 8 % der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Die Kosten werden entsprechend auf die betroffenen Wohnungen aufgeteilt. Hier gibt es eine Grenze zu beachten. Innerhalb von 6 Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 3 € je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Es gilt sogar nur 2 € je Quadratmeter Wohnfläche, wenn die monatliche Miete weniger als 7 € pro Quadratmeter Wohnfläche kostet.

Beispiel: Die Modernisierung hat 80.000 € gekostet. Davon sind 60.000 € umlagefähig auf den Mieter. Der Anteil für eine Wohnung ist zum Beispiel 10 %, also 10 % von 60.000 € ergeben 6.000 €. Von diesem Betrag werden 8 % für die Jahresmieterhöhung berechnet. 8 % von 6.000 € sind 480 € mehr Miete pro Jahr. Pro Monat macht das 40 €. Wenn die monatliche Miete vorher 500 € betragen hat, kann diese auf 540 € erhöht werden.

Zusammenfassung

• Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 % erhöht werden
• Die Miete darf nur alle 15 Monate erhöht werden
• Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, ansonsten muss der Vermieter die Zustimmung einklagen
• Für die Mieterhöhung ist eine Begründung erforderlich