Nach § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden. Liegt ein solcher Grund vor, kann vor Ablauf der Kündigungsfrist das Mietverhältnis beendet werden. Was genau ein wichtiger Grund ist, wird im Gesetz nicht festgelegt, weswegen Sie nachfolgend einige Beispiele finden, die als solcher anerkannt werden.

Ordentliche Kündigung

Für die ordentliche Kündigung kann der Mieter jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Beispiel: Der Mieter kann im März zu Ende Juni kündigen.

Der Vermieter hingegen hat andere Fristen:

• in den ersten 5 Jahren nach Bezug der Wohnung beträgt die Frist 3 Monate
• zwischen 5 bis 8 Jahren nach Bezug der Wohnung beträgt die Frist 6 Monate
• ab 8 Jahren nach Bezug der Wohnung beträgt die Frist 9 Monate

Kriterien für eine außerordentliche Kündigung

Als Kriterien sind maßgeblich:

• Verschulden einer Mietpartei
• Dauer einer Störung
• Risiko der Wiederholung
• Versendung einer Abmahnung im Vorfeld

Mieter: außerordentliche Kündigung

• Risiko der Gesundheitsbeeinträchtigung zum Beispiel ist in der Wohnung starker Schimmelbefall oder andere Schadstoffbelastungen wie Asbest.
• Lärmbelästigung in der Nachbarschaft. Der Mieter kann bei zu starker Lärmbelastung von den Nachbarn das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.
• Mieter wird bedroht oder beleidigt. Dies kann durch den Vermieter, Nachbarn oder anderen Personen in der Umgebung verursacht werden und gibt einen wichtigen Grund für die Kündigung.
• Mietsache wird nicht oder nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt. Der Mieter erhält die Schlüssel nicht oder es stehen noch Bauarbeiten an, die den Bezug der Mietsache unmöglich machen. Auch zählen darunter, wenn der Vermieter vor dem Einzug bestimmte bauliche Veränderungen versprochen hat, die nicht eingehalten wurden, zum Beispiel für eine gewerbliche Nutzung.
• Starke Beeinträchtigungen durch Heizungsausfälle im Winter, starke Hitze in der Mietsache im Sommer etc.
• Tod des Mieters. Die Erben des Mieters als auch der Vermieter können in dem Fall außerordentlich kündigen.

Vermieter: außerordentliche Kündigung

• Zahlungsverzug der Miete. Der Grund ist gegeben, wenn der Mieter
  • mit zwei Mieten im Rückstand ist,
  • mit einem großen Teilbetrag der Miete über mehrere Monate in Verzug ist
  • oder wenn der Teilbetrag den Betrag für zwei Monatsmieten erreicht hat.
• Zahlungsverzug der Kaution. Der Grund ist gegeben, wenn ein Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.
• Vernachlässigung der Pflicht zur Instandhaltung oder Mängelanzeige. Der Mieter muss Mängel unverzüglich melden und die Instandhaltung der Mietsache gewährleisten, sodass keine Schäden durch sein Verschulden entstehen
• Überlassung der Mietsache einem unbefugten Dritten. Der Mieter darf die Mietsache nicht einem Fremden übergeben und selbst woanders wohnen. Ausnahme ist, wenn der Mieter mit einem Dritten einen Vertrag zur Untermietung unterzeichnet. In dem Fall wäre der Dritte befugt dort zu wohnen.
• Verletzung der Hausordnung.
• Vertragswidrige Nutzung der Mietsachen, zum Beispiel durch gewerbliche Nutzung einer Mietsache, die nur für Wohnzwecke vorgesehen ist.
• Tod des Mieters. Die Erben des Mieters als auch der Vermieter können in dem Fall außerordentlich kündigen.

Sonderkündigungsrecht

• Wenn der Vermieter die Untervermietung verweigert, kann der Mieter außerordentlich kündigen. Die Ausnahme ist, wenn der Vermieter einen wichtigen Grund gegen den Untermieter hat. Ein wichtiger Grund kann die Zahlungsunfähigkeit des Untermieters sein.
• Steht eine Mieterhöhung zur Anpassung an die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung an, kann der Mieter außerordentlich kündigen. Die Frist ist bis zum Ende des folgenden Monats nach Erhalt des Schreibens (also der übernächste Monat). Beispiel: Das Schreiben zur Mieterhöhung wurde im April erhalten, womit der Mieter Zeit bis zum 31.05 hat, um das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

Widerruf vor Einzug

Ein Rücktritt oder Widerruf vor dem ersten Einzug ist in der Regel nicht möglich. Der Mieter als auch der Vermieter sind an den Vertrag gebunden. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei dem der Mieter ein Rücktrittsrecht hat.

Wurde die Mietsache nicht im vertragsgemäßen Zustand übergeben, kann der Mieter von dem Vertrag zurücktreten. Weiter kann der Mieter den Vertrag widerrufen, wenn der Vermieter als Unternehmer agiert und den Mieter mit dem Mietvertrag überrascht hat, zum Beispiel wurde der Mieter an der Haustür oder in Arbeit überrascht den Mietvertrag spontan zu unterzeichnen. Wichtig ist hierbei der Überraschungseffekt.

Das Mietverhältnis kann nach Gesetz erst nach Mietbeginn gekündigt werden.

Beispiel: Der Mietvertrag zum 01.09 wurde im April unterzeichnet. Jetzt ändert sich die Situation vom Mieter im Mai und die neue Wohnung wird nicht mehr benötigt. Der Mieter kann die Wohnung nach der gesetzlichen Frist erst zu Ende November kündigen. Die Frist beginnt erst ab dem 01.09 und danach gilt die 3-monatige Kündigungsfrist.

Es lohnt sich in jedem Fall mit dem Vermieter vorher zu sprechen, um eine individuelle Vereinbarung zu treffen. Wenn der Vermieter damit einverstanden ist und einen anderen Mieter findet, kann der Mietvertrag aufgehoben werden. Alternativ kann auch eine Vereinbarung getroffen werden, um nur einen oder zwei Monate statt der drei Monate zu bezahlen. Die Entscheidung hängt aber vom Vermieter ab und darauf gibt es rechtlich keinen Anspruch.