Der Kaufpreis liegt im Durchschnitt beim 25-Fachen der Jahreskaltmiete. Je geringer, desto besser ist die Rendite, denn dann finanzieren die Mieteinnahmen einen Großteil des Kredits. Alles über dem 25-fachen der Jahreskaltmiete ist schlechter für die Rendite und verringert den Anteil an der Tilgung.

Die Grunderwerbssteuer hängt vom Bundesland ab und liegt im Durchschnitt bei 6 % vom Kaufpreis. Für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch werden rund 2 % vom Kaufpreis fällig. Wurde ein Makler beauftragt, fällt eine Provision von 2 bis 4 % vom Kaufpreis an.

Kaufpreis

Bei einem Kaufpreis von 300.000,- € und einer monatlichen Kaltmiete von 1.000,-  € (für 100 qm) liegt der Kaufpreis beim 25-fachen im Durchschnitt. Inklusive der Maklerprovision ist mit rund 33.000,- € an weiteren Kosten zu rechnen.

Der Anteil des Eigenkapitals sollte ca. 20-30 % des Kaufpreises entsprechen, womit sich ein Eigenkapital von 100.000 € ergibt.

Vollfinanzierung

Es gibt aber Finanzierungen, bei denen kein Eigenkapital aufgebracht werden muss. Eine sogenannte Vollfinanzierung bekommt nicht jeder Kreditnehmer und die Tilgungsraten sind entsprechend dem Risiko höher.

Um sich bei dem hohen Risiko einer Vollfinanzierung abzusichern, geben Banken das Darlehen an Darlehensnehmer, deren monatliches Einkommen mindestens 40 % der monatlichen Rate beträgt.

Beispiel: Bei 300.000 € Darlehen mit 3 % Zinsen und Tilgung von 3,5 % ergibt sich eine monatliche Rate von 1.625 €. Wenn man die Rate als 40 % annimmt, ergibt das ein monatliches Nettogehalt von mindestens 4.062,50 € (100 %), welches die Bank sehen möchte.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage dient dazu, kein Liquiditätsproblem zu haben, wenn große Sanierungen oder Baumaßnahmen im Gebäude anstehen. In den ersten Jahren wird wenig anfallen, weswegen es umso wichtiger ist, in der Zeit das Geld in die Rücklage zu stecken, um später die Maßnahmen finanzieren zu können. In der Regel wird bei einer Eigentümergemeinschaft monatlich eine Rücklage nach Miteigentumsanteilen im Wirtschaftsplan festgelegt, die die jeweiligen Eigentümer zu zahlen haben.

Beim sozialen Wohnungsbau werden folgende Werte für die Rücklage genutzt:

Sie können sich gerne an den Werten orientieren, um eine gewisse Vorstellung zu bekommen, wie hoch die Rücklage sein sollte.

In unserem Beispiel wären das bei 100 qm und mit 10 € pro qm 1.000 € pro Jahr. Natürlich steigt der Betrag, je älter das Gebäude wird, da dann häufiger Maßnahmen anstehen, um zum Beispiel das Bad zu sanieren, die Fassade zu erneuern oder die Heizungsanlage auszutauschen.

Auf Basis der vergangenen Wirtschaftspläne kann eine genauere Schätzung vorgenommen werden, wie hoch die monatlichen Zahlungen und damit die jährliche Rücklage sein sollte.

Erhaltungsaufwand

Als Erhaltungsaufwendungen werden umgangssprachlich häufig die Instandhaltungskosten gemeint. Mit Erhaltungsaufwand sind aber die Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen gemeint, die für die Nutzung des Gebäudes notwendig sind. Nicht enthalten sind Schönheitsreparaturen.

Das Geld aus der Instandhaltungsrücklage kann für den Erhaltungsaufwand genutzt werden. Erst wenn klar ist, wofür das Geld aus der Rücklage ausgegeben wurde, kann der tatsächlich gezahlte Erhaltungsaufwand als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden.

Beispiele für Erhaltungsaufwand:

• Austausch von Bodenbeleg, Fenstern, Heizungsanlagen und Türen
• Neue Überdachung (Ziegelaustausch)
• Renovierung des Badezimmers
• Reparatur des Aufzugs

Der Erhaltungsaufwand wird als Faustformel mit 1 % vom Kaufpreis berechnet. In unserem Beispiel wären das 3.000 € pro Jahr.

Nicht umlegbare Kosten

Nicht alle anfallenden Kosten können auf den Mieter umgelegt werden. Einige Verwaltungskosten muss der Vermieter selbst tragen, zum Beispiel:

• 30 € für die Hausverwaltung
• 15 € für WEG Beirat
• 20 € für Hausmeister
• 20 € für sonstige Kosten (Bankgebühren, Miete ETV Versammlung, Rechtskosten etc.)
• = 85 € nicht umlegbare Kosten pro Monat
• = 1.020 € nicht umlegbare Kosten pro Jahr

Rendite

Die Nettorendite kann mit folgender Formel berechnet werden:

• (Mieteinnahmen – nicht umlegbare Kosten – Erhaltungsaufwand)/ Kaufpreis + Nebenkosten x 100
• Beispiel: (12.000 € – 1.020 € – 3.000 €) / 333.000 € x 100 = 2,40 %

Die Bruttorendite kann mit folgender Formel berechnet werden:

• Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100
• Beispiel: 12.000 €  / 300.000 € x 100 = 4,00 %

Die Formel für die Bruttorendite lässt die Kosten weg, um grob überschlagen zu können, wie die Rendite ausfällt. Die Nettorendite berücksichtigt mit den Kosten mehr Faktoren und liefert einen genaueren Wert.

Beispiel – Entwicklung der Rendite

Annahmen

• Wertsteigerung der Immobilie um 1 % pro Jahr
• Erhöhung der Miete um 1 % pro Jahr
• Erhöhung der Kosten um 1 % pro Jahr
• Zinssatz von 2,50 % (einfachhalber mit keiner Erhöhung nach Zinsbindung)
• Es gibt keine Sondertilgungen
• Steuern wurden nicht berücksichtigt
• Als Rendite darf man nicht nur die Gewinn/Verlust Spalte sehen, sondern muss auch den gesteigerten Wert der Immobilie berücksichtigen.
• Zum leichten Verständnis ist das ein stark vereinfachtes Beispiel, in dem Sonderausgaben für z. B. Sanierungen fehlen oder die Zinsen nach der Zinsbindung nicht erhöht wurden. Auch könnte die Tilgung variieren, wenn diese prozentual vom Kaufpreis berechnet wird. Der Wert der Immobilie steigt nicht immer konstant und hängt davon ab, wie die Immobilie über die Jahre gepflegt und modernisiert wird sowie wie sich die Gegend um die Immobilie entwickelt.