Bei der Renovierung und Modernisierung von Gebäuden wirken sich die Aufwendungen steuermindernd aus und werden nach Anschaffungskosten, Herstellungskosten, anschaffungsnahen Aufwendungen und Erhaltungsaufwendungen unterschieden.

Anschaffungskosten- und Herstellungskosten (Abschreibung)

Die Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen, die beim Kauf eines Gebäudes entstehen. Dazu zählen unter anderem:

• Begutachtungskosten (des Gebäudes)
• Fahrtkosten, die für beim Erwerb eines Grundstücks entstanden sind
• Grundbuchkosten beim Erwerb eines Grundstücks
• Grunderwerbsteuer
• Kaufoptionskosten
• Maklerkosten & Vermittlungsprovision
• Notariats- & Gerichtskosten
• Schätzgebühren
• evtl. Übersetzungskosten

Die Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die beim Bau eines Gebäudes entstehen. Dazu zählen unter anderem:

• Architektenhonorare
• Bauabnahmegebühren
• Fahrtkosten zur Baustelle
• Handwerkerkosten zum Bau der Immobilie

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten werden zusammengerechnet und müssen jährlich abgeschrieben werden. Die Abschreibungshöhe und -länge hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:

• Ist das Baujahr 1925 oder später, beträgt die jährliche Abschreibung 2 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten und wird über 50 Jahre abgeschrieben.
• Ist das Baujahr 1924 oder früher, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten und wird über 40 Jahre abgeschrieben.

Die Abschreibung wird dann jährlich von den Werbungskosten abgezogen.

Erhaltungsaufwendungen

Von den Anschaffungskosten müssen die Erhaltungsaufwendungen abgrenzt werden. Die Erhaltungsaufwendungen sind in voller Höhe und sofort als Werbungskosten absetzbar und sie betreffen alle Instandhaltungsarbeiten, wie Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, z. B.

• Austausch von Fenster und Türen
• Erneuerung von Heizungs- oder Sanitäranlagen
• Erneuerung von Elektroinstallationen
• Renovierung des Badezimmer
• Dachreparatur
• Kabelanschluss
• Wände versetzen

Hierbei ist darauf zu achten, dass die Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nicht 15 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten überschreiten, ansonsten werden diese Kosten als anschaffungsnahe Aufwendungen behandelt.

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Überschreiten die Erhaltungsaufwendungen (z. B. für Instandhaltungsarbeiten) 15 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten in den ersten drei Jahren, werden diese Kosten den Anschaffungskosten hinzugerechnet und einheitlich abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

• Schönheitsreparaturen werden nicht hinzugerechnet. Ausnahme: Werden Schönheitsreparaturen im engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, zählen sie zur 15-%-Grenze.
• Kosten, um das Gebäude betriebsbereit zu setzen, werden nicht hinzugerechnet
• Kosten, die zur wesentlichen Verbesserung der Immobilie führen, zählen zu den Herstellungskosten
• Ausnahme: Sind innerhalb der drei Jahre erst im Nachhinein Schäden entstanden (z. B. durch einen Mieter) werden diese Kosten nicht für die 15-%-Grenze berücksichtigt und als Werbungskosten gezählt.

Bitte beachten: Bei der Berechnung der 15-%-Grenze werden die Aufwendungen netto angesetzt – ohne Umsatzsteuer.

Nachträgliche Herstellungskosten

Nach dem Ablauf von 3 Jahren gibt es eine weitere Regelung, wann Renovierungskosten abgeschrieben werden müssen: Werden innerhalb von 5 Jahren Verbesserungen in mindestens 3 von 4 Kategorien gemacht, werden diese Kosten für die Abschreibung berücksichtigt. Die berücksichtigten Kategorien sind:

• Elektroinstallationen
• Fenster
• Heizung
• Sanitäranlagen

Jede Substanzmehrung des Hauses muss ebenfalls zu den Anschaffungskosten gezählt und abgeschrieben werden, z. B.

• Flächenmäßige Erweiterung durch einen Anbau
• Einbau einer Markise
• Einbau eines Kamins
• Bau einer Außentreppe