Bei Wohnungseigentümergemeinschaften wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden, wobei es wichtig ist dies genau unterscheiden zu können. Es wird zusätzlich noch zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum differenziert.

Wohnungseigentum und Teileigentum

Wohnungseigentum bezeichnet Sondereigentum für Räume, die nur zum Wohnzweck genutzt werden, wie eine Eigentumswohnung oder eine Doppelhaushälfte. Teileigentum bezeichnet Sondereigentum für Räume, die nicht zum Wohnzweck genutzt werden, wie z. B. Büros, Garagen oder Geschäfte. Änderungen vom Wohnungseigentum und Teileigentum müssen von den Wohnungseigentümern beschlossen und im Grundbuch eingetragen werden.

Sondereigentum

Laut §5 WEG Abs. 1 wird Sondereigentum folgend definiert:

„bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt §94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.“

Umgangssprachlich gesagt gehört das Sondereigentum nur einem Eigentümer, wie z. B.

• alle Räume
• Bodenbeläge
• Deckenverkleidung
• Heizkörper
• Innentüren
• Innenwände
• sanitäre Anlage wie Wasserhähne
• Wandbeläge

Der Eigentümer entscheidet alleine über Veränderungen und trägt dementsprechend die Kosten selber.

Gemeinschaftseigentum

Alles, was nicht explizit als Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten deklariert wurde, ist Gemeinschaftseigentum. In jedem Fall sollte in die Teilungserklärung geschaut werden, da sich Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum von Gebäude zu Gebäude unterscheiden. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel

• Briefkastenanlagen,
• Dach,
• Eingangshalle,
• Fahrradkeller,
• Fahrstühle,
• Flur,
• Fenster,
• Fassaden,
• Innenhöfe,
• Treppenhäuser,
• Zentralheizung.

Die Kosten werden von allen Eigentümern anteilmäßig getragen.

Unterschiede

Umwandlung

Die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum als auch der umgekehrte Fall Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist möglich. Dies erfordert die Mehrheit bei einem Beschluss der Eigentümer und hat zur Folge, dass die rechtliche Änderung im Grundbuch beim Notar eingetragen wird.

Allerdings kann nicht alles beliebig umgewandelt werden. Wenn Teile des Gebäudes zur Sicherheit dienen oder für die Gemeinschaft notwendig sind, können diese nicht in Sondereigentum umgewandelt werden. Ein klassischer häufiger Fall wäre eher, dass ein Dachboden im Gemeinschaftseigentum nicht genutzt und in eine Wohnung umgewandelt wird, wodurch dieser zum Sondereigentum wird.

Andersherum kann ein Eigentümer seine Kellerräume abgeben, um daraus ein Raum für Gartengeräte oder Ähnliches zu machen, wodurch es zum Gemeinschaftseigentum wird.

Balkon

Beim Balkon wird zwischen dem Balkonraum als Sondereigentum und den zur Sicherheit dienenden Teilen als Gemeinschaftseigentum unterschieden. Zum Sondereigentum zählt hier:

• Innenanstrich der Balkontür, Balkonfenster, Balkonmauer, Balkonbrüstung und -verkleidung
• Innenputz vom Balkon
• Platten- und Bodenbelag
• Pflanzen- und Blumenträge

Zum Sondereigentum zählt hier:

• Balkontür und Balkonfenster mit Ausnahme vom Innenanstrich
• Bodenplatten
• Decken
• Geländer/Gitter
• Stützen
• Trennmauer

Die Außenseite eines Balkons dient der Sicherheit und gehört damit zum Gemeinschaftseigentum. Dies schließt Estrich und Abdichtungen mit ein. Bei der Innenseite handelt es sich um Sondereigentum, wenn nichts anderes in der Teilungserklärung vereinbart wurde.

Dachboden

Die Nutzung des Dachbodens wird über die Teilungserklärung geregelt. Das Dach selber ist Gemeinschaftseigentum und so müssen Dachsanierungen oder ein Dachausbau von allen Wohnungseigentümern getragen werden, sofern sie das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Fenster

Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum, weil sie zur Außengestaltung der Immobilie beitragen. Es gibt aber Gemeinschaften, in denen in der Teilungserklärung steht, dass die Instandhaltung und Austausch von Fenstern zum Sondereigentum des Eigentümers gehört. In dem Fall muss der Eigentümer für die Kosten aufkommen und nicht die Gemeinschaft. Sehr häufig kann dies zu Problemen führen, weil die Regelung unklar ist. Der Eigentümer ist verpflichtet die Instandhaltung zu übernehmen, während die Gemeinschaft die Kosten für den Außenanstrich verantwortlich ist. Beim Austausch des Fensters müsste dann die Gemeinschaft die vollen Kosten zahlen.

Garten/Terrasse

Der Garten oder die Terrasse gehören zum Gemeinschaftseigentum und sind nicht zum Sondereigentum geeignet. Ein Eigentümer kann sich für einen Garten oder Terrasse ein Sondernutzungsrecht eintragen lassen.

Bei Terrassen ist ferner zu unterscheiden, ob die Terrasse ebenerdig (im Erdgeschoss) oder eine Dachterrasse ist. Dachterrassen sind Sondereigentumsfähig. Für ebenerdige Terrassen kann der Eigentümer nur ein Sondernutzungsrecht erhalten.

Heizungsanlage und Heizkörper

Die zentrale Heizungsanlage gehört zum Gemeinschaftseigentum und eine Erneuerung kann durch die Wohnungseigentümer beschlossen werden. Die Heizkörper einschließlich der zugehörigen Leitung gehören zum Sondereigentum, sofern in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt ist. In dem Fall muss sich jeder Wohnungseigentümer selber um eine Erneuerung kümmern, weil der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlen würde.

Rauchmelder

Gesetzlich sind Rauchmelder Pflicht und müssen von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Wegen dieser Pflicht gehören Rauchmelder zum Gemeinschaftseigentum und nicht zum Sondereigentum.

Stellplätze – Teileigentum oder Sondereigentum?

Gerade zu den Stellplätzen fragen Eigentümer häufig nach, ob diese Teileigentum oder Sondereigentum sind. Allerdings stellt sich die Frage eigentlich nicht. Teileigentum als auch Wohneigentum sind Unterbegriffe vom Sondereigentum, somit sind Stellplätze Sondereigentum und rechtlich wird Teileigentum und Sondereigentum gleichbehandelt. Freie Stellplätze hingegen werden nicht als Sondereigentum definiert und gehören zum Gemeinschaftseigentum, aber hier kann ein Eigentümer Sondernutzungsrecht erhalten.

Alte Teilungserklärung sind häufig nicht präzise oder sogar rechtlich falsch formuliert, wie ein Stellplatz zu behandeln ist. Möchte man dennoch unterscheiden, ob Stellplätze Teileigentum oder Wohneigentum dienen, ist klar zu sagen, dass sie Teileigentum sind, da sie keinem Wohnzweck dienen.

Bei Garagengebäuden gehören die tragenden Teilen wie das Dach oder Fundament zum Gemeinschaftseigentum und die Kosten werden von allen Eigentümern getragen. Auch die Instandhaltung wird von allen Eigentümern gezahlt.

Türsprechanlage

Die zentrale Türsprech- und Klingelanlage unterliegt dem Gemeinschaftseigentum. Die Türsprech- und Klingelanlage in der Wohnung unterliegt dem Sondereigentum, weil deren Vorhandensein und Funktionieren nicht für die Gemeinschaft relevant ist.

Wohnungseingangstüren

Die Außenseite der Wohnungseingangstür gehört zum Gemeinschaftseigentum, weil sie zur Außengestaltung der Immobilie beiträgt. Die Innenseite hingegen gehört zum Sondereigentum und kann vom Eigentümer selbst gestaltet werden.