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Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden, wobei es wichtig ist dies genau unterscheiden zu können. Es wird zusätzlich noch zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum differenziert.

Wohnungseigentum und Teileigentum

Wohnungseigentum bezeichnet Sondereigentum für Räume, die nur zum Wohnzweck genutzt werden, wie eine Eigentumswohnung oder eine Doppelhaushälfte. Teileigentum bezeichnet Sondereigentum für Räume, die nicht zum Wohnzweck genutzt werden, wie z. B. Büros, Garagen oder Geschäfte. Änderungen vom Wohnungseigentum und Teileigentum müssen von den Wohnungseigentümern beschlossen und im Grundbuch eingetragen werden.

Sondereigentum

Laut §5 WEG Abs. 1 wird Sondereigentum folgend definiert:

„bestimmte Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt §94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.“

Umgangssprachlich gesagt gehört das Sondereigentum nur einem Eigentümer, wie z. B. die Räume, Bodenbeläge und Innenwände der Wohnung. Der Eigentümer entscheidet alleine über Veränderungen und trägt dementsprechend die Kosten selber.

Gemeinschaftseigentum

Alles, was nicht explizit als Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten deklariert wurde, ist Gemeinschaftseigentum. In jedem Fall sollte in die Teilungserklärung geschaut werden, da sich Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum von Gebäude zu Gebäude unterscheiden. Zum Gemeinschaftseigentum gehören z. B. Dach, Flur, Fenster oder Fassaden. Die Kosten werden von allen Eigentümern anteilmäßig getragen.

Unterschiede

  • Gestaltung: Beim Sondereigentum kann der Eigentümer selbst entscheiden, solange die Rechte Dritter beachtet werden. Beim Gemeinschaftseigentum müssen alle Veränderungen auf einer Eigentümerversammlung besprochen und abgestimmt werden.
  • Kosten: Beim Sondereigentum trägt die Kosten der Eigentümer selber. Beim Gemeinschaftseigentum werden die Kosten nach §16 Abs. 2 (WEG) auf alle Eigentümer verteilt.
  • Haftung: Nach §14 (WEG) muss ein Eigentümer für alle Schäden, die durch sein Sondereigentum verursacht wurden, aufkommen. Auch muss der Eigentümer die Kosten tragen, wenn durch sein Sondereigentum Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Beim Schaden am Sondereigentum durch Gemeinschaftseigentum wird folgend unterschieden:
    • Ist der Schaden durch schuldhaftes Verhalten entstanden, haftet die Eigentümergemeinschaft.
    • Ist der Schaden unverschuldet entstanden, trägt die Wohngebäudeversicherung die Kosten.
    • Ist der Verwalter für den Schaden verantwortlich, haftet er für den Schaden. Dies kann in der Teilungserklärung geregelt werden, dass der Verwalter für die Instandhaltung des Gebäudes verantwortlich ist.

Balkon

Beim Balkon wird zwischen der Innenseite (Brüstungsinnenseite, Oberbodenbelag) und Außenseite (Brüstung, Geländer) unterschieden. Die Außenseite eines Balkons dient der Sicherheit und gehört damit zum Gemeinschaftseigentum. Dies schließt Estrich und Abdichtungen mit ein. Bei der Innenseite handelt es sich um Sondereigentum, wenn nichts anderes in der Teilungserklärung vereinbart wurde.

Dachboden

Die Nutzung des Dachbodens wird über die Teilungserklärung geregelt. Das Dach selber ist Gemeinschaftseigentum und so müssen Dachsanierungen oder ein Dachausbau von allen Wohnungseigentümern getragen werden, sofern sie das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Fenster

Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum, weil sie zur Außengestaltung der Immobilie beitragen.

Heizungsanlage und Heizkörper

Die zentrale Heizungsanlage gehört zum Gemeinschaftseigentum und eine Erneuerung kann durch die Wohnungseigentümer beschlossen werden. Die Heizkörper hingegen werden nach der Teilungserklärung zugeordnet. Wenn sie laut Teilungserklärung zum Sondereigentum gehören, muss sich jeder Wohnungseigentümer selber um eine Erneuerung kümmern, weil der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlen würde.

Rauchmelder

Gesetzlich sind Rauchmelder Pflicht und müssen von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Wegen dieser Pflicht gehören Rauchmelder zum Gemeinschaftseigentum und nicht zum Sondereigentum.

Stellplätze

Seit dem 01.12.2020 werden Stellplätze als Raum gezählt und können zum Sondereigentum zugeordnet werden. Freie Stellplätze werden nicht als Sondereigentum definiert, aber hier kann ein Eigentümer Sondernutzungsrecht erhalten.

Wohnungseingangstür

Die Außenseite der Wohnungseingangstür gehört zum Gemeinschaftseigentum, weil sie zur Außengestaltung der Immobilie beiträgt. Die Innenseite hingegen gehört zum Sondereigentum und kann vom Eigentümer selbst gestaltet werden.