Die Teilungserklärung wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) amtlich im Grundbuch dokumentiert und wird für den Kauf und die Verwaltung von Eigentumswohnungen genutzt. In der Teilungserklärung werden die Einheiten in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum anhand der Miteigentumsanteile auf die Eigentümer aufgeteilt.

Begriffe

Sondereigentum wird nach Wohneigentum und Teileigentum unterschieden. Beim Sondereigentum ist in der Teilungserklärung darauf zu achten, was alles zur Wohnung des Eigentümers gehört. Beispielsweise können die Heizkörper Gemeinschaftseigentum sein. In dem Fall müssten alle Eigentümer gemeinsam die Kosten für eine Erneuerung tragen. Was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, ist in der Teilungserklärung geregelt. Für laufende Kosten muss der Eigentümer alleine aufkommen. Instandhaltungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, werden wiederum von der Gemeinschaft getragen, z. B. die Heizkörper.

Wohneigentum ist eine Einheit, die für Wohnzwecke genutzt werden kann. Das ist die klassische Wohnung mit ggf. Keller. Stellplätze oder Terrassen können nicht als Wohneigentum gezählt werden.

Teileigentum ist eine Einheit, die nicht für Wohnzwecke genutzt werden kann. Damit ist gewerbliche Nutzfläche gemeint, wie z. B. Stellplätze, Büros oder Arztpraxen.

Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht zum Sondereigentum oder Teileigentum gehört und gemeinschaftlich an der Immobilie genutzt werden kann. Dazu zählen z. B. das Treppenhaus oder ein Garten, aber auch Stellplätze können hier zu gehören, wenn die Eigentümer diese frei nutzen können.

Sondernutzungsrecht kann auf Gemeinschaftseigentum erhoben werden, damit es ein Eigentümer ausschließlich nutzen kann. Ein Eigentümer könnte dieses Recht für einen Stellplatz oder eine Gartenfläche nutzen. Hat ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht erhalten, steht er in der Pflicht, sich um die Instandhaltung zu kümmern. Das Sondernutzungsrecht kann verkauft werden, allerdings nur an einen Miteigentümer und nicht an einen Dritten.

Miteigentumsanteile (MEA) bezeichnen die Anteile, die ein Eigentümer am Gemeinschaftseigentum besitzt z. B. kann eine Immobilie insgesamt 1.000 MEA haben und die Wohnung des Eigentümers hat 85,52 MEA. Bei Abstimmungen auf Eigentümerversammlungen können dieses MEA als Stimmrecht genutzt werden und mit dem vorherigen Beispiel hat der Eigentümer 8,552 % Stimmen.

Eine Formel zur Berechnung gibt es nicht. Häufig wird fehlerhaft die Quadratmeteranzahl und die Wohn-/Nutzfläche multipliziert. Allerdings entscheiden noch weitere Faktoren wie die Lage über die MEA. So können Wohnungen mit identischen Größen unterschiedliche MEA haben, nur weil eine Wohnung z. B. auf der sonnigeren Seite gelegen oder im Erdgeschoss statt im 7. Obergeschoss ist.

Stimmrecht bezeichnet wie die Eigentümer für Beschlüsse abstimmen können. Als Stimmrecht gibt es das Kopfprinzip, Objektprinzip und Wertprinzip. Beim Kopfprinzip zählen nur die Eigentümer und nicht die Einheiten. Beim Objektprinzip zählt die Anzahl der Einheiten und beim Wertprinzip werden die MEA genutzt. In der Teilungserklärung wird hinterlegt mit welchem Prinzip auf Versammlungen abgestimmt wird.

Beispiel: Ein Objekt hat 10 Einheiten mit jeweils 100 MEA, insgesamt 1.000 MEA. Ein Eigentümer besitzt 3 Einheiten. Die anderen 7 Einheiten haben jeweils einen Eigentümer, womit es 8 Eigentümer sind.

Kopfprinzip: Hier hat jeder der 8 Eigentümer eine Stimme, auch der Eigentümer mit mehreren Einheiten.

Objektprinzip: Hier haben 7 Eigentümer jeweils eine Stimme, weil sie nur eine Einheit besitzen. Der Eigentümer mit 3 Einheiten hat dementsprechend 3 Stimmen. Insgesamt sind es 10 Stimmen.

Wertprinzip: Hier haben 7 Eigentümer jeweils 100 MEA als Stimme. Der Eigentümer mit 3 Einheiten hat 300 MEA als Stimme, weil die jeweils 100 MEA seiner 3 Einheiten zusammengerechnet werden. Insgesamt sind es 1.000 MEA.

Mehrheitsbeschluss wird für die Beschlussfassung auf Eigentümerversammlungen und Umlaufbeschlüsse definiert und unterscheidet Mehrheitsarten.

• Einfache Mehrheit kommt zu Stande, wenn mehr Ja-Stimmen abgegeben wurden als Nein-Stimmen (mehr als 50 % aller anwesenden und vertretenden Stimmen). Enthaltungen zählen nicht in die Auswertung. In der Regel wird die einfache Mehrheit bei den meisten Beschlüssen genutzt.
• Qualifizierte Mehrheit kommt zu Stande, wenn mehr als 50 % aller Stimmen im gesamten Objekt dafür sind (bei 13 Eigentümern wären das nach Kopfprinzip 7 Eigentümer, die mit Ja stimmen müssen). Je nach Vereinbarung in der Teilungserklärung kann eine abweichende Voraussetzung festgelegt werden, z. B. dass nicht 50 % sondern 75 % dafür sein müssen. Weiter könnte eine Abweichung in der Teilungserklärung sein, ob alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer abstimmen müssen oder ob auch nur die anwesenden Eigentümer auf der Versammlung entscheiden können.
• Doppelt qualifizierte Mehrheit kommt zu Stande, wenn 75 % der Eigentümer für Ja stimmen und diese zugleich über 50 % der MEA halten. Diese Mehrheit wird selten genutzt und kommt bei z. B. Maßnahmen zur Modernisierung des Gemeinschaftseigentums vor.
• Allstimmigkeit kommt beim Umlaufbeschluss vor, wenn der Beschluss nicht vorher auf einer Eigentümerversammlung war oder wenn es bauliche Veränderungen, die über Instandhaltung hinausgehen und erheblich das Objekt verändern. Bei der Allstimmigkeit sind 100 % der Ja-Stimmen aller Eigentümer erforderlich.

Gemeinschaftsordnung ist die Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander. Hier werden u. a. festgehalten:

• die Rechte und Pflichten der Eigentümer,
• die Nutzungsregeln zu Art und Umfang des Gebrauchs,
• die Kostenverteilungsschlüssel für Gemeinkosten,
• das Stimmrecht auf Eigentümerversammlungen sowie Einschränkungen in der Stimmrechtsvertretung,
• die erforderliche Zustimmung beim Kauf,
• sonstige weitere Regeln.

Welche Dokumente gibt es?

Die Teilungserklärung besteht insgesamt aus drei Dokumenten:

• Gemeinschaftsordnung,
• Teilungserklärung,
• Aufteilungsplan.

Umgangssprachlich werden alle drei Dokumente zusammengefasst und als Teilungserklärung bezeichnet, obwohl nur ein Dokument die Teilungserklärung ist.

Was passiert bei Änderungen?

Wenn die Teilungserklärung geändert werden muss, betrifft dies bauliche Veränderungen und muss notariell beglaubigt werden. Entweder will ein Eigentümer seine Wohnung ausbauen (z. B. durch den Dachraum) oder es soll etwas ausgebaut werden, was das Gemeinschaftseigentum betrifft. In beiden Fällen verändern sich die MEA des Eigentümers, die Gesamtanzahl der MEA und damit das Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung. Die bauliche Veränderung erfordert die Zustimmung der Miteigentümer.

Besonderheiten, auf die man achten sollte

• Wohngeldrückstand: In der Teilungserklärung kann stehen, dass der neue Käufer die fälligen Wohngeldrückstände übernehmen muss, wenn der Verkäufer schuldig geblieben ist.
• Kostenbeteiligungen in Bezug auf Gemeinschaftseigentum: Hat ein Eigentümer oder Bewohner z. B. aus Unachtsamkeit nachlässig gehandelt und dadurch sind die Fenster erneuerungsbedürftig, müssen sich alle Eigentümer an den Kosten des Fensters beteiligen. Alternativ könnte es so formuliert werden, dass nur der Eigentümer zahlt, dem die Wohnung zum Fenster gehört.
• Stimmrecht: Das Stimmrecht für die Eigentümerversammlung kann eine Stimme pro Kopf, eine Stimme pro Einheit oder Stimmen nach MEA sein. Je nach der Verteilung macht es Sinn zu sehen, wie viel Anteile die anderen Miteigentümer haben und dann zu wissen, wie viel Einfluss die eigene Stimme haben würde.
• gewerbliche Fläche im Teileigentum: Wird ein Teileigentum als Ladenfläche definiert, darf nur ein Ladengeschäft dort tätig sein. Mit der anderen Formulierung Geschäftsräume kann ein Büro oder eine Kneipe dort tätig werden.