Immobilienwert

Verkehrswert und Wertsteigerung einer Immobilie

Der Verkehrswert wird bei Immobilien genutzt, um den Wert bei einem Verkauf zu ermitteln. Um einen korrekten Wert zu ermitteln, der alle Modernisierungen beinhaltet, sollte ein Sachverständiger beauftragt werden, der dies beurteilt.

Definition

Nach § 194 im Baugesetzbuch ist der Verkehrswert der Preis, der ohne Berücksichtigung von außergewöhnlichen individuellen Umständen, unter den aktuellen Bedingungen zu einem bestimmten Bewertungsstichtag auf einem freien, offenen Markt zu erzielen wäre.

Hierbei ist zu beachten, dass der Verkehrswert nicht gleich der Verkaufspreis bzw. Marktpreis ist. Beim Verkauf müssen viele weitere Faktoren berücksichtigt werden, die den Preis positiv als auch negativ beeinflussen können. Wird die Immobilie über eine Zwangsversteigerung verkauft, kann der Verkaufspreis deutlich unter dem Verkehrswert liegen. Andersherum kann es sein, dass es zu viele potentielle Käufer gibt, sodass der Verkaufspreis über dem Verkehrswert liegt.

Faktoren

Folgende Faktoren beeinflussen den Verkehrswert:

  • Ausstattung der Immobilie
  • Baujahr
  • Baulicher Zustand
  • Größe der Immobilie (Grundstücksfläche, Nutzfläche, Wohnfläche)
  • Lage
  • Nutzungsmöglichkeit

Alle diese Faktoren werden unterschiedlich gewichtet, um den Verkehrswert zu bestimmen. Eine Immobilie kann in einer Gegend, in der die Nachfrage höher ist, eine dementsprechend höheren Verkehrswert erzielen, als eine Immobilie, die größer oder besser gepflegt ist, aber dafür in einer Gegend ist, in der weniger Menschen wohnen möchten.

Ermittlung

Für die Ermittlung des Verkehrswerts gibt es leider nicht eine Formel, da sich alle Immobilie nach Art, Nutzung und Lage unterscheiden. Es werden verschiedene Verfahren vom Finanzamt genutzt, um den Verkehrswert ermitteln zu können.

  • Ermittlungsverfahren: Hier wird die Immobilie mit ähnlichen Immobilien in unmittelbarer Umgebung verglichen. Die Sammlung der Kaufpreise von ähnlichen Immobilien bekommen Sie von der zuständigen Stelle in der Stadt bzw. Gemeinde. Je mehr ähnliche Immobilien es gibt, desto genauer wird der Verkehrswert.
  • Ertragswertverfahren: Wird eine Immobilie mit der Absicht zur Erzielung von Einkommen und Rendite genutzt, wird der Gebäudeertragswert der Mieteinnahmen abzüglich der Aufwendungen angenommen. Weiter wird der Bodenwert berücksichtigt, um den Verkehrswert zu bestimmen. Damit errechnet sich der Verkehrswert aus Gebäudeertragswert plus Bodenwert.
  • Sachwertverfahren: Hier wird der Bodenwert nach der Bodenrichtwerttabelle ermittelt, welche den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebaute Fläche in einem Ort ausgibt. Weiter werden die Erstellungskosten in Abhängigkeit vom Baujahr und dem Zustand der Immobilie abgewogen.

Bei vermieteten Immobilien wird daher in der Regel das Ertragswertverfahren angewandt. Zu hohe Aufwendungen für das Objekt wirken sich mindernd auf den Verkehrswert aus. Mit Sanierungen und Modernisierungen können die laufenden Betriebskosten gesenkt und der Verkehrswert gesteigert werden.

Wertsteigerung

Wertsteigerungen an einer Immobilie können von außen kommen, zum Beispiel steigt die Nachfrage in der Umgebung zu wohnen und/oder neue Anlagen in der Nähe werden gebaut, die das Wohnen dort attraktiver machen. Allerdings müssen Sie nicht darauf warten, sondern können den Wert der Immobilie zusätzlich durch Maßnahmen im Bereich der Sanierung und Modernisierung steigern. Bei den Modernisierungsmaßnahmen wird vor allem Fokus auf Energieeffizienz gelegt.

  • Barrierefreies Wohnen, z. B. durch schwellenlose Übergange oder breitere Türen
  • Erweiterung der Wohnfläche
  • Grundrisse öffnen, z. B. für mehr Tageslicht und flexibleres Wohnen
  • Modernisierung der Heizung, z. B. durch Einbau neuer Heizungsanlage
  • Nutzung von erneuerbaren Energien, z. B. von Photovoltaik, Solarthermie oder Wärmepumpen
  • Sanierung des Badezimmers
  • Sanierung der Fenster
  • Wärmedämmung, z. B. für die Fassade (Außenwände, Dach) oder Keller

Sie sollten vor der Investition in eine Modernisierung genau kalkulieren, ob sich die Investition rechnet und Sie damit den Verkehrswert als auch die Rendite erhöhen können.

Ermittlung durch Sachverständigen

Der Verkehrswert wird beim Verkauf als auch bei Finanzierungsgesprächen mit der Bank benötigt. Aber auch bei Schenkungen und Erbschaft wird der Wert genutzt. Deswegen sollten Sie für die Ermittlung des Verkehrswertes einen Sachverständigen oder Gutachter beauftragen, damit Sie die nötigen aussagekräftigen Unterlagen haben. Die kostenlosen Bewertungen im Internet haben mit diesem Hintergrund nur wenig Aussagekraft, gerade wenn Rechtstreitigkeiten auf einen zukommen können. Ein Gutachten für einen Verkehrswert kostet in der Regel von 500,- € bis zu 1,5 % des Immobilienwertes.

Für den Sachverständigen sollten Sie folgende Unterlagen vorbereiten:

  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Grundriss und Baupläne
  • Lageplan
  • Bei einem Mietshaus sind Mietverträge und Aufstellung der Betriebskosten notwendig
  • Bei Wohnungseigentum (WEG) sind Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung notwendig