Finanzen

Nebenkostenabrechnung und Mehrwertsteuer

In einem Mietvertrag für Gewerbeimmobilien kann vereinbart werden, dass der Mieter auf die Grundmiete die Umsatzsteuer zahlt. Durch diese Regelung ist dann in der Nebenkostenabrechnung ebenfalls die Umsatzsteuer zu zahlen.

Umsatzsteueroption

Eigentlich ist die Vermietung und Verpachtung von Immobilien von der Umsatzsteuer befreit. Doch der Vermieter kann freiwillig die Vorsteuer aus seinen Rechnungen geltend machen. Dies nennt sich Umsatzsteueroption. Damit der Vermieter dies tun kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Vermieter ist ein Unternehmer
  • Die Immobilie wird an einen anderen Unternehmer vermietet, der diese Räume gewerblich für sein Unternehmen nutzt
  • Der Mieter darf nur umsatzsteuerpflichtige Umsätze haben (Nicht Berufe wie Ärzte, Versicherungsvertreter, Banken, usw., da sie von der Umsatzsteuerpflicht befreit sind)

Wenn der Vermieter sich für die Umsatzsteueroption entschieden hat, ist nicht nur die Miete (Hauptleistung) umsatzsteuerpflichtig, sondern auch die Betriebskostenabrechnung (Nebenleistung).

Beispiel mit Umsatzsteuer

In einer Immobilie, die nur gewerblich genutzt wird, werden alle Beträge der Rechnungen für die Nebenkostenabrechnung netto berechnet und mit der aktuellen Umsatzsteuer in Höhe von 19 % belegt. Dies gilt für alle Beträge, unabhängig ob vorher nur 7 % (z. B. Wasserkosten) oder keine Steuer (z. B. Grundsteuer) berechnet wurden. Eine gewerbliche Abrechnung könnte so aussehen:

Bei den Gesamtkosten wurde der Nettobetrag berechnet (ohne 19 % Umsatzsteuer). Bei Grundsteuer und Versicherung ist Brutto = Netto.

Beispiel ohne Umsatzsteuer

Hat der Vermieter die Umsatzsteueroption nicht gewählt, dann ist der Steueranteil echter Aufwand und wird so auf den Mieter umgelegt.

Hier lässt sich gut erkennen, dass die Bruttobeträge auf den Mieter verteilt und damit die Umsatzsteuer umgelegt wurde.

Gemischte Nutzung

Gibt es in einer Immobilie umsatzsteuerpflichtige und umsatzsteuerfreie Mieter muss jeder seine entsprechende Abrechnung erhalten. Für die umsatzsteuerfreien Mieter wird eine Brutto-Betriebskostenabrechnung erstellt. Für die umsatzsteuerpflichtigen Mieter wird eine Netto-Betriebskostenabrechnung erstellt.