Vermietung Mietsicherheit
Mietsicherheit
Veröffentlicht am 12. April 2024 von Nathalia Brüseke
Im Laufe eines Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung kann es dazu kommen, dass ein Vermieter diverse Ansprüche an einen Mieter geltend machen möchte.
Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Mieter die Mietsache mit Beschädigungen zurückgibt, welche nicht durch den vertraglich vorgesehenen Nutzen entstanden sind oder wenn er z.B. auffällig bemalte Wände vor der Übergabe nicht neutral anstreicht.
Auch nicht gezahlte Mieten oder Nebenkostenabrechnungen können zu Forderungen an den Mieter führen.
Um sich abzusichern, hat der Vermieter also verschiedene Möglichkeiten.
Mietkaution
Die Kaution ist die gängigste Methode, um zu verhindern, dass Vermieter auf etwaigen Kosten sitzen bleiben.
Die Höhe der Kaution ist vertraglich festgelegt, darf aber drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Eine spätere Mieterhöhung darf sich nicht rückwirkend auf die Höhe der Kaution auswirken.
Die Kaution muss zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden, darf aber in drei gleich große Beträge aufgeteilt werden, welche in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses bezahlt werden.
Der Vermieter ist verpflichtet, das Geld separat anzulegen. Wichtig ist, dass dabei Zinsen generiert werden müssen. Auf Anfrage des Mieters muss offen gelegt werden, wo das Geld angelegt wurde- da es sich bei der Kaution um Fremdgeld handelt, würde ein Vermieter, welcher das Geld zusammen mit dem eigenen Vermögen anlegt, sich möglicherweise wegen Untreue strafbar machen.
Wenn das Mietverhältnis endet, bekommt der Mieter die Kaution inklusive Zinsen zurückgezahlt. Eine gesetzliche Frist, bis wann die Kaution zurückbezahlt werden muss, gibt es nicht. Der Vermieter muss genug Zeit haben, um die Mietsache kontrollieren und eventuelle Schäden begutachten lassen zu können. In der Regel geht man von einem Zeitraum von bis zu sechs Monaten aus.
Alternativ zur Zahlung an den Vermieter kann der Mieter die Kaution auch selbst auf einem Mietkautionskonto hinterlegen und dieses an den Vermieter verpfänden. So liegt das Geld zwar auf einem Konto, welches auf den Namen des Mieters läuft, dieser hat aber selbst keinen Zugriff darauf. Dies darf aber nur mit der Zustimmung des Vermieters erfolgen.
Mietbürgschaft
Die Bürgschaft wird besonders dann relevant, wenn der Mieter nicht fähig oder nicht gewillt ist, den Betrag für eine Mietkaution zu hinterlegen.
Wer übernimmt eine Bürgschaft?
Es gibt zwei Möglichkeiten: entweder die Bürgschaft wird von einer Privatperson übernommen oder von einem Finanzdienstleister.
Eine private Bürgschaft wird oft von Eltern für ihre Kinder übernommen. Aber auch andere Verwandte oder Freunde kommen hierbei infrage. Wichtig ist nur, dass der Bürge volljährig ist und eine ausreichend hohe Bonität besitzt.
Finanzdienstleister, welche eine Bürgschaft übernehmen, können z.B. Banken oder Versicherungen sein. In der Regel wird hierbei eine monatliche oder jährliche Gebühr für den Mieter fällig.
Wie läuft die Bürgschaft ab?
Die Bürgschaft wird vertraglich festgelegt. Hierbei müssen der Bürge und der Gläubiger angegeben werden, ebenso wie der Gegenstand der Bürgschaft und dessen Höhe.
Dabei wird kein Geld für den Vermieter hinterlegt. Stattdessen bekommt er die Sicherheit, dass er sich im Falle von Forderungen an den Bürgen wenden kann.
Wie hoch darf die Bürgschaft ausfallen?
Ebenso wie bei der Kaution darf die Bürgschaft drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.
Es gibt allerdings Ausnahmen:
- Freiwillige Bürgschaft: Der Mieter darf von sich aus eine höhere Bürgschaft anbieten, um für den Vermieter ein attraktiverer Vertragspartner zu sein.
- Rettungsbürgschaft: Wenn bereits eine Wohnungskündigung droht, kann eine Rettungsbürgschaft eingerichtet werden, um diese abzuwenden. Auch die Rettungsbürgschaft darf höher als drei Nettokaltmieten ausfallen. Hierbei verpflichtet sich der Bürge, alle offenen Verbindlichkeiten des Mieters zu bezahlen.
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Wird im Bürgschaftsvertrag festgehalten, dass auf Einrede der Vorausklage verzichtet wird, so handelt es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.
Das bedeutet, dass der Vermieter mit seinen Ansprüchen direkt an den Bürgen herantreten kann. Der Mieter muss zuvor nicht informiert werden- der Bürge wird zur Zahlung verpflichtet, auch dann, wenn der Mieter selbst eigentlich zahlungsfähig wäre.
Wird auf diesen Bestandteil des Vertrages verzichtet, so entsteht eine einfache Bürgschaft oder auch Ausfallbürgschaft. In diesem Fall darf der Gläubiger sich erst an den Bürgen wenden, wenn der Mieter nicht zahlungsfähig ist. Es muss zuvor also zu einer Zwangsvollstreckung gekommen sein, welche der Gläubiger dem Bürgen auch nachweisen muss.
Wird der Vertrag mit einem Finanzdienstleister eingegangen, ist die Bürgschaft immer selbstschuldnerisch.
Bürgschaft auf erstes Anfordern
Bei der Bürgschaft auf erstes Anfordern muss der Bürge zahlen, sobald der Vermieter eine Forderung stellt. Die Forderung wird zuvor nicht überprüft. Sollte die Forderung unrechtmäßig sein, so kann der Betrag erst nach der Zahlung zurückgefordert werden- und zwar durch ein gerichtliches Verfahren.
Die Bürgschaft ohne erstes Anfordern ist daher verbreiteter. Hierbei behält der Bürge es sich vor, den Sachverhalt zu prüfen und eine unrechtmäßige Forderung abzulehnen.
Fazit
Ob eine Mietsicherheit besser durch eine Kaution oder durch eine Bürgschaft gegeben sein soll, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Die Kaution entspricht der Norm, die Bürgschaft wird aber vor allem für Mieter mit geringeren Rücklagen interessant.
Solange die Nettokaltmiete von drei Monatsmieten nicht überstiegen wird, steht es den Vertragsparteien auch frei, die beiden Optionen zu verbinden
