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Der Wohnberechtigungsschein

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Der Wohnberechtigungsschein

Wenn nach einer neuen Mietwohnung gesucht wird, gibt es bei den meisten Portalen eine Vielzahl an Filtermöglichkeiten, um die passende Wohnung zu finden.

Die meisten sind selbsterklärend- so kann nach der Quadratmeterzahl, den Kosten, der Lage oder auch nach Extras wie dem Vorhandensein von Garagen oder Balkonen gefiltert werden.

Mitunter kann auch explizit nach Wohnungen gesucht werden, welche einen Wohnberechtigungsschein erfordern.
Und was es damit auf sich hat, schauen wir uns in diesem Artikel näher an.

Wozu wird der Wohnberechtigungsschein benötigt?

Im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus wird Wohnraum geschaffen, welcher in erster Linie für bestimmte soziale Gruppen zur Verfügung gestellt werden soll, welche im herkömmlichen Wohnungsmarkt benachteiligt sind.
Dazu gehören unter anderem Personen mit geringem Einkommen, Alleinerziehende, Senioren, Menschen mit Behinderung oder auch Studierende oder Auszubildende.
Auch Personen, welche bereits anderweitig Sozialleistungen beziehen, können dazu zählen.

Der Staat fördert den Bau und teilweise auch die Instandsetzung dieser Wohnungen.
Im Gegenzug für die Förderung aus staatlichen Mitteln dürfen diese Wohnungen nur an die Personengruppen vermietet werden, für welche sie ursprünglich vorgesehen waren.

Der Wohnberechtigungsschein, oder kurz WBS, ist eine amtliche Bescheinigung.
Er bestätigt, dass der Besitzer des Scheins dazu berechtigt ist, eine solche durch öffentliche Mittel geförderte Wohnung zu beziehen.

Muss in jedem Fall ein Wohnberechtigungsschein vorliegen?

Die Einschränkung in der Vermietung unterliegt einer Bindungsfrist- das heißt, dass sie nach Ablauf dieser Frist auch auf dem freien Wohnungsmarkt vermietet werden kann, unabhängig vom Vorhandensein eines Wohnberechtigungsscheins.

Wie lange diese Frist andauert, hängt vom Bundesland und auch von der jeweiligen Förderung ab. Sie wird bei Bewilligung der Förderung festgelegt und beläuft sich in der Regel auf mehrere Jahre bis Jahrzehnte.

In speziellen Fällen kann der Vermieter einer sozial geförderten Wohnung bei den Behörden eine Befreiung vom Wohnberechtigungsschein beantragen. Hier wird dann im Einzelfall entschieden.
Der Grund kann etwa sein, dass die Personengruppe, für welche die Wohnung ursprünglich gefördert wurde, keinen ausreichenden Bedarf (mehr) hat und die Wohnung daher leer stehen würde, wenn sie nicht an andere Interessenten vermietet werden kann.

Wird eine Wohnung, welche nur für Besitzer eines WBS vorgesehen ist, ohne Erlaubnis an andere Personen vermietet, können hohe Geldstrafen für den Vermieter verhängt werden.

Wo und wie wird der Wohnberechtigungsschein beantragt?

Der WBS wird bei der kommunalen Behörde beantragt und ist ein Jahr lang gültig. Wird mit dem WBS eine Mietwohnung bezogen, dann bleibt er so lange gültig, wie dieses Mietverhältnis besteht. Andernfalls muss nach Ablauf der Gültigkeit ein neuer WBS beantragt werden, wenn weiterhin nach einer Wohnung gesucht wird.

Außerdem ist der WBS nur für jeweils eine Wohnung gültig. Wurde bereits eine Wohnung mit einem WBS gemietet, so muss ein neuer WBS beantragt werden, wenn der Mieter nun  eine andere sozial geförderte Wohnung beziehen möchte.

Die Regelungen zum WBS sind von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Grundsätzlich wird ein WBS nicht für eine einzelne Person, sondern für einen Haushalt ausgestellt. Dabei kann es sich zum Beispiel um eine Familie, aber auch um eine Wohngemeinschaft handeln.
Geprüft wird vor allem das Einkommen des Haushalts. Dieses darf eine vom jeweiligen Bundesland festgesetzte Grenze nicht überschreiten.
Die Kommune, bei welcher der WBS beantragt wird, fordert entsprechende Nachweise- etwa in Form von Verdienstbescheinigungen, Einkommensnachweisen oder Rentenbescheiden.
In bestimmten Fällen werden auch andere Nachweise wie Bescheide der Pflegekasse über einen vorhandenen Pflegegrad oder ein Schwerbehindertenausweis angefordert.

Da die Einkommensgrenzen und andere Anforderungen von den Bundesländern festgelegt werden, berechtigt ein WBS immer nur zum Bezug von sozial geförderten Wohnungen in dem Bundesland, in welchem er ausgestellt wurde.

Bei einem Umzug in ein anderes Bundesland muss die Behörde dort prüfen, ob die Voraussetzungen für die Beantragung eines WBS mit den dortigen Regelungen weiterhin erfüllt werden.

Fazit

  • Der Wohnberechtigungsschein (WBS) wird bei der Kommunalverwaltung beantragt.
  • Er berechtigt zum Bezug von sozial geförderten Wohnungen.
  • Für die Ausstellung dürfen die im jeweiligen Bundesland geltenden Einkommensgrenzen des Haushalts nicht überschritten werden.
  • Der WBS erstreckt sich auf das jeweilige Bundesland und muss beim Umzug in ein anderes Bundesland erneut beantragt werden.
  • Wird eine sozial geförderte Wohnung an Mieter ohne WBS vermietet, drohen dem Vermieter hohe Geldstrafen.

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Das Nießbrauchsrecht

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Das Nießbrauchsrecht

Der Nießbrauch wirkt sich auf die Nutzung einer Sache aus.

Wir schauen uns in diesem Artikel an, wie das Nießbrauchsrecht sich auf Immobilien auswirkt.

Was bedeutet Nießbrauch?

Beim Nießbrauch geht es darum, dass der Eigentümer einer Immobilie einer weiteren Person erlaubt, in dieser Immobilie zu wohnen, ohne, dass er das Eigentum auf diese Person überträgt.
Der Nießbraucher kann entweder selbst in der Immobilie leben oder diese weitervermieten. Mieteinnahmen behält dabei der Nießbraucher. Dafür muss der Nießbraucher auch für die gewöhnlichen Kosten der Immobilie aufkommen. Dazu zählen zum Beispiel Versicherungen, die Kosten für kleinere Reparaturen oder Instandhaltungskosten sowie regelmäßige Gebühren und Abgaben.
Größere Anschaffungen oder Modernisierungen, wie etwa ein Heizungsaustausch oder eine bauliche Veränderung, werden allerdings vom Eigentümer der Immobilie bezahlt.

Der Eigentümer ist auch der Einzige, der das Haus verkaufen und vererben kann.
Sowohl beim Verkauf als auch bei der Vererbung bleibt das Nießbrauchsrecht aber bestehen. Der Nießbraucher kann die Immobilie also weiterhin bewohnen oder vermieten, unabhängig vom neuen Eigentümer.

Das Nießbrauchsrecht wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen.
Dabei kann auch festgelegt werden, unter welchen Umständen es erlischt: Etwa nach einer gewissen Zeitspanne oder wenn andere Voraussetzungen erfüllt werden.
In vielen Fällen gibt es eine solche Beschränkung aber nicht. Das Nießbrauchsrecht bleibt dann bis zum Lebensende des Nießbrauchers aktiv.
Es ist nicht möglich, das Nießbrauchsrecht selbst zu verkaufen, zu vererben oder zu verschenken. Es bleibt in jedem Fall personengebunden.

In welchem Fall wird vom Nießbrauch profitiert?

Das Nießbrauchsrecht wird in den meisten Fällen innerhalb einer Familie umgesetzt.

So kann ein Haus zum Beispiel auf die eigenen Kinder umgeschrieben werden, wobei für die Eltern ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vereinbart wird.
Die Eltern können die Immobilie somit weiterhin bewohnen, tragen aber nicht mehr die hohen Kosten von zum Beispiel einer größeren Renovierung.

Sind beide Parteien einverstanden, können auch weitere Vereinbarungen bezüglich der Kosten getroffen werden, sodass die Eigentümer auch die Zahlung der generellen Instandhaltung, der Versicherung und anderer laufenden Kosten übernehmen.

Die Eltern sind in ihrer Wohnsituation somit abgesichert, während für die Kinder die Übernahme der Immobilie bereits feststeht.

Da das Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen wird, schmälert es den Wert einer Immobilie. Besonders, wenn das Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit eingetragen wird und der Nießbraucher statistisch gesehen noch viele Jahre zu leben hat, kann der Wert der Immobilie mitunter stark sinken.
Wird eine Immobilie also an die eigenen Kinder verschenkt und dabei das Nießbrauchsrecht eingetragen, fällt nun weniger Schenkungssteuer an, da diese sich am Wert der Schenkung orientiert.
Das Nießbrauchsrecht kann also dabei helfen, Steuern zu sparen.

Unterschied zum Wohnrecht

Oft werden das Nießbrauchsrecht und das Wohnrecht synonym verwendet.

Tatsächlich sind beide Rechte sehr ähnlich, das Nießbrauchsrecht ist aber umfassender.
Auch das Wohnrecht kann bis zum Lebensende gelten, gestattet dem Inhaber aber lediglich, selbst in der Immobilie zu wohnen.
Im Gegensatz zum Nießbrauchsrecht kann eine Person mit Wohnrecht die Immobilie also nicht vermieten.

Zieht eine Person mit Wohnrecht also zum Beispiel in ein Pflegeheim, dann erlischt das Wohnrecht zwar nicht automatisch, kann aber nicht mehr ausgeübt werden und bietet so keinen Vorteil mehr.
Bei einem Nießbrauchsrecht hingegen kann die Immobilie vom Pflegeheim aus weiterhin vermietet werden, womit der Nutzen bestehen bleibt.

Fazit

  • Der Nießbraucher kann eine Immobilie, deren Eigentümer er nicht ist, selbst bewohnen oder vermieten.
  • Nur der Eigentümer kann die Immobilie verkaufen oder vererben; das Nießbrauchsrecht erlischt dabei nicht.
  • Das Nießbrauchsrecht besteht bis zum Lebensende des Nießbrauchers, wenn nicht anders vereinbart.
  • Eine Eintragung erfolgt im Grundbuch; dadurch wird der Wert der Immobilie geschmälert, wodurch zum Beispiel eine Schenkungssteuer geringer ausfallen könnte.
  • Der Hauptunterschied zum Wohnrecht besteht darin, dass der Inhaber eines Wohnrechts die Immobilie nicht vermieten darf.

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Fernablesbare Zähler

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Fernablesbare Zähler

Die Übergangsfrist für das Einrichten von fernablesbaren Zählern endet im Jahr 2026.

In diesem Artikel schauen wir uns an, was es damit auf sich hat.

Was sind fernablesbare Zähler?

Fernablesbare Zähler sind die moderne Variante der klassischen Energiemessgeräte.

Bei Letzteren werden die Werte manuell abgelesen und an den Vermieter, den Verwalter oder einen Dienstleister übermittelt – zum Beispiel indem ein Ablesedienst vor Ort die Daten aufnimmt.

Fernablesbare Zähler hingegen übermitteln die Werte direkt per Funk oder über ein Netzwerk an den Empfänger. Zudem bieten sie weitere Optionen, um den Energieverbrauch besser zu überwachen und auszuwerten. Dabei sind die Geräte interoperabel- das heißt, dass unabhängig vom gewählten Gerät und ursprünglichen Installateur jeder Ablesedienst auf die Daten zugreifen kann und ein Wechsel zu einem anderen Dienstleister daher problemlos möglich ist.

Die Geräte übermitteln nicht nur Messdaten aus der Ferne – auch die Wartung und die Anpassung der Software kann aus der Ferne einfach durch Updates durchgeführt werden. So bleiben die Geräte auch langfristig auf dem aktuellen Stand der Technik.

Die Übertragung der Daten erfolgt stets nur verschlüsselt. Personenbezogene Verbrauchsdaten werden nur mit Einverständnis des Mieters verarbeitet. Der Datenschutz wird also auch mit dieser aktuellen Technik gewahrt.

Aufgrund der Vielzahl an Möglichkeiten werden die Geräte auch als Smart-Meter bezeichnet.

Was sind die Vorteile der fernablesbaren Zähler?

Durch die fernablesbaren Zähler wird die Übermittlung von Verbrauchsdaten vollständig automatisiert.

Es ist nicht mehr nötig, Termine mit Ablesediensten zu vereinbaren, wodurch Zeit gespart und Ressourcen geschont werden.
Auch werden Fehler beim Ablesen oder Aufnehmen der Daten unterbunden.

Außerdem verfügen fernablesbare Zähler nicht selten über weiterreichende Funktionen. So können die Verbrauchsdaten für einen bestimmten Zeitraum abgerufen und für Verbraucher übersichtlich dargestellt werden, etwa in extra dafür ausgelegten Informationsportalen.

Durch den regelmäßigen Zugriff auf die eigenen Verbrauchsinformationen können Verbraucher besser nachvollziehen, wo Kosten entstehen und ihr eigenes Verhalten so anpassen, dass weniger Energiekosten entstehen.

Kosten für den Energieverbrauch können somit gesenkt und werden und die Umwelt wird geschont.

Wann müssen fernablesbare Zähler installiert werden?

Im Rahmen der Novelle der Heizkosten 2021 wurde über die Verpflichtung zur Installation und Nutzung von fernablesbaren Messgeräten entschieden.

Entsprechend müssen Neuanlagen bereits seit Dezember 2021 mit fernablesbaren Zählern ausgestattet werden.

Für Altbestand gibt es eine Übergangsfrist, um Vermietern und Verwaltern die Möglichkeit zu geben, die technische Anpassung vorzunehmen.

Diese Frist endet zum 31. Dezember 2026. Bis zu diesem Datum müssen Messgeräte also ausgetauscht werden. Alternativ gibt es bei neueren Geräten mit Funk-Schnittstelle auch die Möglichkeit, diese so nachzurüsten, dass eine Möglichkeit der Fernablesung besteht.

Was passiert, wenn kein fernablesbarer Zähler verbaut wird?

Wenn auch nach Ablauf der Frist Ende Dezember 2026 keine fernablesbaren Zähler installiert wurden, dann handelt es sich dabei um einen Verstoß gegen die Verordnung, welcher mit einem hohen Bußgeld geahndet werden kann.

Es bleibt allerdings nicht beim Bußgeld:
Eine Abrechnung, welche nach 2026 ohne fernablesbare Zähler erstellt wurde, ist nicht rechtskonform und kann vom Mieter angefochten werden.

Mieter können ihre Heiz- und Warmwasserkosten um 3% kürzen, wenn zum Ende der Frist keine fernablesbaren Zähler installiert wurden. Eine Kürzung um weitere 3% kann geltend gemacht werden, wenn dem Mieter keine unterjährige Verbrauchsinformation bereitgestellt wird.

Fazit

  • Durch die Nutzung von fernablesbaren Zählern entfällt das manuelle Ablesen von Zählerständen.
  • Auch unterjährige Verbrauchsinformationen müssen mit Hilfe der Zähler und weiterer Software an Mieter übermittelt werden können.
  • In Neubauten müssen diese Zähler seit Dezember 2021 verbaut sein.
  • Für Altbestände gilt eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2026.
  • Durch fernablesbare Zähler werden Ressourcen geschont, Kosten gespart und Fehler beim Ablesen vermieden. Die Berechnung der Energiekosten ist für die Mieter transparenter.

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Buchhaltung

Die gesetzliche Empfängerüberprüfung greift ab Oktober 2025

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Die gesetzliche Empfängerüberprüfung greift ab Oktober 2025

Die Empfängerüberprüfung und die Verteilte Elektronische Unterschrift

Seit dem 9. Oktober 2025 gibt es eine gesetzliche Pflicht zur Empfängerüberprüfung im Euro-Zahlungsverkehrsraum (SEPA). In diesem Artikel schauen wir uns an, was es damit auf sich hat und wie easimo die neuen Regelungen umsetzt.

Worum geht es?

Bisher haben Banken bei einer Überweisung geprüft, ob die IBAN des Empfängers mit den Daten in einer Überweisung übereinstimmt. Neu hinzugekommen ist nun die Empfängerüberprüfung, welche zusätzlich durchgeführt wird.

Die Bank gleicht dabei die Daten, die sie vom Zahler erhält, mit den eigenen Daten zum Inhaber des Bankkontos abDerjenige, der das Geld überweist, erhält daraufhin die Information, ob die Prüfung erfolgreich war oder nicht. So sollen Fehlüberweisungen verhindert werden, etwa aufgrund von Verwechslungen oder falsch hinterlegten Daten.

Auch wird so Betrugsfällen vorgebeugt, bei welchen bewusst Zahlungsaufforderungen mit falschen Angaben gestellt werden.Die Empfängerprüfung erhöht also die Sicherheit im Zahlungsverkehr deutlich.

Betroffen sind Zahlungen im Euro-Zahlungsverkehrsraum, also im selben Raum, in welchem die SEPA-Lastschrift genutzt wird.
Mitunter liest man auch von der VoP. Dies steht für Verification of Payee und wird international verwendet, bezeichnet aber dasselbe wie die Empfängerüberprüfung.

Wie wird die Empfängerüberprüfung in easimo abgebildet?

In easimo wird die Empfängerüberprüfung über die VEU durchgeführt.
Dies steht für „Verteilte Elektronische Unterschrift“ und besagt, dass ein einmal bestätigter Auftrag an anderer Stelle erneut geprüft und bestätigt werden muss, bevor der Auftrag an die Bank übermittelt wird.

Diese Art des Vier-Augen-Prinzips wurde auch zuvor bereits im EBICS-Verfahren genutzt: Bei Bedarf kann die Erfordernis einer VEU bei der eigenen Bank hinterlegt werden, um zu gewährleisten, dass Zahlungen stets doppelt geprüft werden, bevor sie ausgeführt werden.

Dieses Verfahren findet im Rahmen der gesetzlichen Empfängerüberprüfung nun eine weitere Verwendung.

Schema zum Ablauf der Empfängerüberprüfung

Weshalb kann die Empfängerprüfung scheitern?

Wie oben beschrieben kann es zu Fehlern beim Erstellen der Überweisung kommen oder es werden bewusst Falschinformationen in Zahlungsaufforderungen hinterlegt.

In vielen Fällen ist die Empfängerüberprüfung aber aus ganz anderen Gründen nicht erfolgreich: So wird eine Überweisung zum Beispiel für eine Firma vorgenommen, welche als Kontoinhaber angegeben wird. Bei der Bank aber ist nicht der Firmenname hinterlegt, sondern der Firmeninhaber. In anderen Fällen scheitert die Empfängerüberprüfung, weil bei einem Gemeinschaftskonto nur ein einzelner Name der Inhaber angegeben wurde oder weil ein zweiter Vorname nicht mit angegeben wurde.

Es kann sich also auch um ganz harmlose Gründe dafür handeln, dass eine Empfängerüberprüfung nicht vollständig erfolgreich verläuft.

Ein Zahlungsauftrag, welcher keine erfolgreiche Empfängerüberprüfung durchlaufen hat, wird daher nicht von der Bank abgelehnt. Die Entscheidung, ob eine Überweisung ausgeführt wird, liegt immer bei der Person, die den Auftrag erteilt.
Durch die neue Empfängerprüfung wird aber ermöglicht, dass Abweichungen in den Angaben rechtzeitig erkannt und selbst beurteilt werden können.
Außerdem haften Banken nicht für Fehlüberweisungen, welche trotz fehlgeschlagener Empfängerprüfung an einen falschen Kontoinhaber übermittelt wurden.

Fazit

  • Seit dem 9. Oktober 2025 gibt es eine gesetzliche Empfängerüberprüfung im SEPA-Raum.
  • Banken prüfen bei einer Überweisung, ob die gemachten Angaben mit den bei der Bank hinterlegten Angaben zum Namen des Kontoinhabers übereinstimmen.
  • Eine Prüfung kann ergeben, dass der Name übereinstimmt, dass er nicht übereinstimmt oder dass er teilweise übereinstimmt.
  • Überweisungen können in jedem Fall durchgeführt werden. Die Bank haftet aber nicht, wenn sie trotz erfolgloser Empfängerprüfung in Auftrag gegeben werden.

easimo reagiert frühzeitig auf gesetzliche Änderungen und bildet die Empfängerüberprüfung bereits ab. Wenn Sie weitere Funktionen live erleben möchten, melden Sie sich jetzt zum Live-Demo Webinar an.

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Heizkosten

Ende der Übergangsfrist von Heizkostenabrechnungen mit Wärmepumpen

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Ende der Übergangsfrist von Heizkostenabrechnungen mit Wärmepumpen

Zum 30.09.2025 läuft die Übergangsfrist aus, welche es erlaubte, Heizkosten pauschal zu verteilen, sofern für die Wärmeerzeugung eine Wärmepumpe zum Einsatz kommt.

In diesem Artikel betrachten wir, was es damit auf sich hat.

Die Heizkostennovelle

Die Heizkostenverordnung legt fest, wie der Wärmeverbrauch erfasst und abgerechnet wird. Dabei geht es um Immobilien, welche eine zentrale Heizung für mindestens zwei Einheiten verwenden. Je nachdem, welche Einheit wie viel Wärme verbraucht hat, sollen die Kosten der Beheizung also verbrauchsgerecht aufgeteilt werden.

Bereits 2021 trat die Novelle der Heizkostenverordnung in Kraft.
Ziel der Novelle, welche die Heizkostenverordnung von 1981 erneut an die modernen Gegebenheiten anpasste, war es in erster Linie, den Klimaschutz zu verbessern.
Unter anderem wurde entschieden, dass in diesem Zuge nur noch fernablesbare Geräte verbaut werden dürfen und dass die unterjährige Verbrauchsinformation den Bewohnern einer Immobilie bereitgestellt werden müssen.
Wir haben zuvor bereits ausführlich darüber berichtet.

Anpassung 2024

2024 kam es erneut zu einer Änderung. Dieses Mal standen die Wärmepumpen klar im Fokus.

Eine Wärmepumpe zieht Umweltwärme aus der Luft, dem Grundwasser oder dem Boden und stellt diese für die Heizung von Wohnräumen zur Verfügung.
Diese Geräte waren damals, beim ersten Entwurf der Verordnung Anfang der 80er, noch gar nicht im Gespräch. Dafür werden inzwischen fast 70% der Neubauten mit einer Wärmepumpe ausgestattet. Da es sich hierbei um eine umweltfreundlichere Wärmequelle als es zum Beispiel bei fossilen Brennstoffen der Fall ist handelt, soll diese Art der Wärmeversorgung die älteren Methoden langfristig austauschen – gemeinsam mit anderen umweltfreundlichen Alternativen wie etwa der Solarthermie oder Wasserstoffheizungen.

Mit der Anpassung der Heizkostenverordnung von 2024 entfällt nun die Übergangsfrist eben jener Wärmepumpen:
Nun müssen die Kosten bei der Verwendung von Wärmepumpen, ebenso wie bei anderen Wärmequellen, wie zum Beispiel Erdöl- oder Gasheizungen, nach Verbrauch geschlüsselt werden.

Was besagte die Übergangsfrist?

Die Übergangsfrist galt für den 01.10.2024 bis zum 30.09.2025.

In der Übergangsphase sollte es Eigentümern ermöglicht werden, entsprechende Messgeräte zu installieren und sich auf die Verteilung der Kosten nach Verbrauch einzurichten.

Bis zu diesem Zeitpunkt konnten die Kosten nach zuvor festgelegten Parametern, wie etwa nach der Fläche der Einheiten, pauschal verteilt werden.

Die pauschale Verteilung verursachte zwar weniger Aufwand für den Eigentümer, bedeutete aber auch, dass eine größere Einheit stets auch eine größere Kostenlast zu tragen hatte, selbst wenn sie weniger heizte als Einheiten mit weniger Fläche.
Da dies im Kontrast zu dem Bestreben, den Energieverbrauch zu senken steht, musste diese Art der Verteilung weichen. Mieter, die bewusst heizen und auf ihren Energieverbrauch achten, werden so fairer behandelt.

Kürzungsrecht der Mieter bei Verstoß

Wenn Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sondern zum Beispiel weiterhin nach Fläche, dann darf der Mieter die Kosten, die auf seinen Anteil entfallen, um 15% kürzen.

Außerdem kann der Mieter diese Kosten um jeweils 3% kürzen, wenn der Eigentümer kein funktionstüchtiges fernablesbares Messgerät installiert hat, sowie wenn er die unterjährigen Verbrauchsinformationen nicht oder nur unvollständig an den Mieter weiterleitet.

Diese Kürzungen können auch summiert werden, wenn der Eigentümer gleich mehrere Verstöße begeht.
Sind zum Beispiel keine fernablesbaren Geräte vorhanden und werden die Kosten nicht nach Verbrauch verteilt, so darf der Mieter eine Kürzung von 18% der auf seinen Anteil entfallenen Kosten vornehmen.

Fazit

  • Kosten für die Beheizung müssen nach tatsächlichem Verbrauch aufgeschlüsselt und auf die Mieter verteilt werden.
  • Seit 2024 gilt dies auch für Wärmepumpen, wobei es eine Übergangsfrist vom 01.10.2024 bis zum 30.09.2025 gab.
    • Bis zu diesem Zeitpunkt konnten Heizkosten noch pauschal, zumeist nach Fläche, verteilt werden.
  • Mieter können Kürzungen ihrer Heizkostenabrechnungen vornehmen, wenn der Vermieter nicht nach Verbrauch abrechnet, keine fernablesbaren Messgeräte installiert und/oder keine unterjährigen Verbrauchsinformationen bereitstellt.

Wie kann easimo bei der Heizkostenabrechnung unterstützen?

Mit easimo können die unterjährigen Verbrauchsinformationen ganz einfach transparent über unsere Portale für Mieter und Eigentümer dargestellt werden. Dabei gibt es eine direkte Kommunikation zwischen dem Messdienstleister und easimo, um zu gewährleisten, dass die Informationen stets aktuell sind.

Wird eine Betriebskostenabrechnung über easimo erstellt, können einzelne Kosten individuell verteilt werden. Liegt eine Heizkostenabrechnung vor, können die Kosten nach Verbrauch also ganz einfach in die Betriebskostenabrechnung übernommen und auf die einzelnen Mieter verteilt werden.

Ist Ihr Interesse geweckt?
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Die Spekulationssteuer

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Die Spekulationssteuer

Bei der Vielzahl an Steuern, mit welchem man rund um Immobilien konfrontiert wird, ist es wichtig, den Überblick zu behalten. In diesem Artikel schauen wir uns gemeinsam an, worum genau es sich bei der Spekulationssteuer handelt.

Was ist die Spekulationssteuer und wann wird sie gezahlt?

Die Spekulationssteuer ist ein Teil der Einkommenssteuer und findet ihre Anwendung beim Verkauf von Immobilien.

Dabei wird die Steuer ausschließlich bei privaten Immobilien und unbebauten Grundstücken angewandt und auch nur dann, wenn beim Verkauf Gewinn gemacht wurde.

Die Spekulationssteuer muss bei vermieteten Immobilien dann gezahlt werden, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert wird.

Wird die Immobilie hingegen selbst genutzt, kann sich die Spekulationsfrist stark verkürzen.

Dazu muss der Eigentümer der Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren zuvor in der Immobilie gewohnt haben. Nur im Jahr vor dem Verkaufsjahr muss er dabei über die gesamten zwölf Monate hinweg die Immobilie bezogen haben. Sowohl im Verkaufsjahr selbst als auch im vorletzten Jahr vor dem Verkauf genügt es, wenn der Eigentümer mindestens einen Tag lang in der Immobilie gewohnt hat.

So kann die Spekulationsfrist sogar auf ein Jahr und zwei Tage gekürzt werden, wenn der Eigentümer zum Beispiel vom 31. Dezember 2024 bis zum 1. Januar 2026 in der Immobilie wohnt und sie am 2. Januar 2026 verkauft.

Dabei ist irrelevant, ob die Immobilie zuvor vermietet wurde oder nicht.
Wurde die Immobile nach dem Kauf zuerst vermietet und dann selbst bezogen, endet die Spekulationsfrist entweder nach zehn Jahren Haltedauer oder nachdem der Eigentümer die Immobilie über den entsprechenden Zeitraum selbst genutzt hat – je nachdem, welche Option früher eintritt.

Im Falle eines Mehrfamilienhauses, bei welchem der Eigentümer selbst eine der Wohnungen nutzt, kann dadurch nur die Spekulationsfrist dieser einen Wohnung verkürzt werden. Für die vermieteten Wohnungen gelten weiterhin die zehn Jahre Haltedauer.

Was gilt in diesem Zusammenhang als Eigennutzung?

Eine Eigennutzung liegt dann vor, wenn der Eigentümer die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz selbst bewohnt.
Auch, wenn die Immobilie als eigene Ferienwohnung genutzt wird, entspricht dies der Eigennutzung, sofern sie nicht zwischendurch vermietet oder anderen Personen überlassen wird.

Wenn eigene Kinder die Immobilie bewohnen, gilt dies als Eigennutzung, sofern für die Kinder noch Kindergeld gezahlt wird.
Dieses muss über den gesamten Zeitraum der Eigennutzung durch die Kinder gezahlt werden.

Weshalb wird die Spekulationssteuer entrichtet?

Beim Verkauf einer Immobilie wird in den meisten Fällen ein Gewinn erwirtschaftet. Gewinne aus anderen Einkünften, wie zum Beispiel der Lohnarbeit, werden versteuert. Durch die Spekulationssteuer wird also verhindert, dass diese Art, Einkünfte zu generieren, anderen Einkommensarten gegenüber einen Vorteil hat, weil steuerfreie Gewinne eingestrichen werden können.

Dadurch, dass die Spekulationssteuer erst nach einem längeren Zeitraum von zehn Jahren oder nach der Eigennutzung einer Immobilie entfällt, soll gewährleistet werden, dass Immobilien vermehrt an Personen fallen, welche ein Eigenheim besitzen wollen.

Würden Immobilien ohne Gewinnverluste durch Steuern einfach jederzeit gekauft und verkauft werden können, würde dies zu einem unberechenbaren Immobilienmarkt führen. Es käme häufiger zu Eigentümerwechseln, welche zu vermehrten Kündigungen und Neuverträgen mit Mietern führen würden.
Auch steigen die Preise von Immobilien durch die längere Bindung weniger stark und es werden weniger Immobilien erworben, welche zum Reinen Profit nach sehr kurzer Zeit wieder abgegeben werden.

Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?

Wie bereits erwähnt wird die Spekulationssteuer nur dann gezahlt, wenn mit dem Verkauf ein Gewinn erzielt wurde. Die Steuer wird somit auch nur auf den Gewinn entrichtet und nicht auf den gesamten Verkaufspreis.
Der Gewinn ergibt sich zunächst aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

Weiterhin werden vom Ergebnis die Kauf- und Verkaufskosten abgezogen. Dazu gehören zum Beispiel die Maklerprovision, die Grunderwerbssteuer, die Kosten für den Notar oder die Kosten für Verkaufsinserate.
Außerdem können Kosten für Reparaturen und Modernisierungen ebenfalls abgezogen werden.
Falls für den Kauf ein Bankdarlehen aufgenommen wurde und die Bank aufgrund des vorzeitigen Verkaufs eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, kann auch diese vom Gewinn angezogen werden.

Auf den Gewinn angerechnet wird außerdem die Abschreibung der Immobilie.
Über einen Zeitraum von 50 Jahren können 2% des Kaufpreises pro Jahr abgeschrieben werden. Da diese Abschreibung vorgenommen wird, weil davon ausgegangen wird, dass das Gebäude mit der Zeit an Wert verliert, kann die Abschreibung nur für das Gebäude und nicht für das Grundstück vorgenommen werden.

Auf den so errechneten zu versteuernden Gewinn wird die Spekulationssteuer gezahlt. Da diese ein Teil der Einkommenssteuer ist, wird hier der persönliche Steuersatz, mit welchem auch das Einkommen versteuert wird, angewandt.

Beispielrechnung

Wir gehen davon aus, dass eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro erworben wurde.
Aus persönlichen Gründen muss die Immobilie bereits nach sechs Jahren verkauft werden.
In dieser Zeit wurde das Dach modernisiert.
Der Verkaufserlös beträgt 700.000 Euro.

Verkaufspreis700.000 Euro
-Kaufpreis500.000 Euro
= Gewinn200.000 Euro
-Kosten für Kauf und Verkauf (Notar, Makler…)55.000 Euro
-Kosten für Modernisierung (Dachausbau)30.000 Euro
+ Abschreibungen über sechs Jahre60.000 Euro
= zu versteuernder Gewinn175.000 Euro

Auf diese 175.000 Euro wird nun der persönliche Einkommenssteuersatz angewandt.
Beträgt dieser z.B. 24%, ergibt sich eine Spekulationssteuer von 42.000 Euro.
Bei einem maximalen Steuersatz von 45% müssen 78.750 Euro gezahlt werden.

Sonderfall: Erbe oder Schenkung

Die Spekulationssteuer orientiert sich stets am Kaufdatum einer Immobilie. Wird eine Immobilie durch Erbe oder Schenkung erlangt, wird die Spekulationssteuer nicht zurückgesetzt.

Haben die Vorbesitzer die Immobilie bereits über zehn Jahre lang besessen oder haben sie lange genug selbst darin gewohnt, um die Spekulationssteuer beim Verkauf nicht zahlen zu müssen, muss auch der neue Besitzer diese Steuer nicht zahlen, wenn er die Immobilie veräußert.
Hat der Erbe oder der Beschenkte selbst zum Zeitpunkt der Übertragung der Immobilie bereits selbst in der Immobilie gewohnt, wird auch diese Zeit angerechnet, wenn er die Immobilie verkaufen möchte.

Nur, wenn zwischen dem Kauf und der Übertragung noch keine zehn Jahre vergangen sind und weder die Vorbesitzer noch die neuen Besitzer die Immobilie selbst ausreichend genutzt haben, muss der neue Besitzer beim Verkauf die Spekulationssteuer zahlen oder andernfalls die Immobilie so lange halten, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Die Haltedauer des Vorbesitzers wird dabei angerechnet.

Fazit

  • Die Spekulationssteuer soll verhindern, dass Immobilien für den schnellen Profit erworben und schnell wieder verkauft werden.
  • Die Spekulationssteuer entfällt, wenn eine Immobilie vor dem Weiterverkauf mindestens zehn Jahre gehalten wurde.
    • Sie entfällt außerdem, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren zuvor die Immobilie selbst genutzt hat. Dabei muss sich die Eigennutzung nur im Vorjahr über die vollen zwölf Monate erstrecken.
  • Die Steuer wird nur für den Gewinn nach dem Verkauf berechnet. Unter anderem werden die Nebenkosten aus Kauf und Verkauf sowie Kosten für Reparaturen und Modernisierungen rausgerechnet. Dafür wird die Abschreibung eingerechnet.
    • Wie hoch der Steuersatz genau ist, hängt von der jeweiligen Einkommenssteuer des Eigentümers ab.

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Miete, Leihe oder Pacht?

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Miete, Leihe oder Pacht?

Miete, Leihe oder Pacht- in jedem Fall geht es darum, eine Sache an eine andere Person für einen bestimmten Zeitraum zu überlassen.

Doch wie genau wird zwischen diesen drei Formen unterschieden und welcher Vertrag kommt wann zum Einsatz?

In diesem Artikel beleuchten wir diese Fragen gemeinsam.

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E-Rechnung

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E-Rechnung

Veröffentlicht am 18.11.2024 von Nathalia Brüseke

Ab 2025 wird die Pflicht zur Verwendung der E-Rechnung auf alle Unternehmen ausgeweitet. Dabei müssen E-Rechnungen zunächst empfangen und ab 2027 auch erstellt werden können. Doch was ist eine E-Rechnung überhaupt und welche Vorteile bringt sie uns?
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