Vermietung

Mietsicherheit

Mietsicherheit

Veröffentlicht am 12. April 2024 von Nathalia Brüseke

Im Laufe eines Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung kann es dazu kommen, dass ein Vermieter diverse Ansprüche an einen Mieter geltend machen möchte. 

Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Mieter die Mietsache mit Beschädigungen zurückgibt, welche nicht durch den vertraglich vorgesehenen Nutzen entstanden sind oder wenn er z.B. auffällig bemalte Wände vor der Übergabe nicht neutral anstreicht. 

Auch nicht gezahlte Mieten oder Nebenkostenabrechnungen können zu Forderungen an den Mieter führen.

Um sich abzusichern, hat der Vermieter also verschiedene Möglichkeiten. 

Mietkaution 

Die Kaution ist die gängigste Methode, um zu verhindern, dass Vermieter auf etwaigen Kosten sitzen bleiben.
Die Höhe der Kaution ist vertraglich festgelegt, darf aber drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Eine spätere Mieterhöhung darf sich nicht rückwirkend auf die Höhe der Kaution auswirken.
Die Kaution muss zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden, darf aber in drei gleich große Beträge aufgeteilt werden, welche in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses bezahlt werden.

Der Vermieter ist verpflichtet, das Geld separat anzulegen. Wichtig ist, dass dabei Zinsen generiert werden müssen. Auf Anfrage des Mieters muss offen gelegt werden, wo das Geld angelegt wurde- da es sich bei der Kaution um Fremdgeld handelt, würde ein Vermieter, welcher das Geld zusammen mit dem eigenen Vermögen anlegt, sich möglicherweise wegen Untreue strafbar machen.

Wenn das Mietverhältnis endet, bekommt der Mieter die Kaution inklusive Zinsen zurückgezahlt. Eine gesetzliche Frist, bis wann die Kaution zurückbezahlt werden muss, gibt es nicht. Der Vermieter muss genug Zeit haben, um die Mietsache kontrollieren und eventuelle Schäden begutachten lassen zu können. In der Regel geht man von einem Zeitraum von bis zu sechs Monaten aus.

Alternativ zur Zahlung an den Vermieter kann der Mieter die Kaution auch selbst auf einem Mietkautionskonto hinterlegen und dieses an den Vermieter verpfänden. So liegt das Geld zwar auf einem Konto, welches auf den Namen des Mieters läuft, dieser hat aber selbst keinen Zugriff darauf. Dies darf aber nur mit der Zustimmung des Vermieters erfolgen.

Mietbürgschaft

Die Bürgschaft wird besonders dann relevant, wenn der Mieter nicht fähig oder nicht gewillt ist, den Betrag für eine Mietkaution zu hinterlegen.

Wer übernimmt eine Bürgschaft?

Es gibt zwei Möglichkeiten: entweder die Bürgschaft wird von einer Privatperson übernommen oder von einem Finanzdienstleister.

Eine private Bürgschaft wird oft von Eltern für ihre Kinder übernommen. Aber auch andere Verwandte oder Freunde kommen hierbei infrage. Wichtig ist nur, dass der Bürge volljährig ist und eine ausreichend hohe Bonität besitzt.

Finanzdienstleister, welche eine Bürgschaft übernehmen, können z.B. Banken oder Versicherungen sein. In der Regel wird hierbei eine monatliche oder jährliche Gebühr für den Mieter fällig.

Wie läuft die Bürgschaft ab?

Die Bürgschaft wird vertraglich festgelegt. Hierbei müssen der Bürge und der Gläubiger angegeben werden, ebenso wie der Gegenstand der Bürgschaft und dessen Höhe.
Dabei wird kein Geld für den Vermieter hinterlegt. Stattdessen bekommt er die Sicherheit, dass er sich im Falle von Forderungen an den Bürgen wenden kann. 

Wie hoch darf die Bürgschaft ausfallen?

Ebenso wie bei der Kaution darf die Bürgschaft drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.
Es gibt allerdings Ausnahmen: 

  • Freiwillige Bürgschaft: Der Mieter darf von sich aus eine höhere Bürgschaft anbieten, um für den Vermieter ein attraktiverer Vertragspartner zu sein. 
  • Rettungsbürgschaft: Wenn bereits eine Wohnungskündigung droht, kann eine Rettungsbürgschaft eingerichtet werden, um diese abzuwenden. Auch die Rettungsbürgschaft darf höher als drei Nettokaltmieten ausfallen. Hierbei verpflichtet sich der Bürge, alle offenen Verbindlichkeiten des Mieters zu bezahlen. 

 Selbstschuldnerische Bürgschaft 

Wird im Bürgschaftsvertrag festgehalten, dass auf Einrede der Vorausklage verzichtet wird, so handelt es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.
Das bedeutet, dass der Vermieter mit seinen Ansprüchen direkt an den Bürgen herantreten kann. Der Mieter muss zuvor nicht informiert werden- der Bürge wird zur Zahlung verpflichtet, auch dann, wenn der Mieter selbst eigentlich zahlungsfähig wäre.

Wird auf diesen Bestandteil des Vertrages verzichtet, so entsteht eine einfache Bürgschaft oder auch Ausfallbürgschaft. In diesem Fall darf der Gläubiger sich erst an den Bürgen wenden, wenn der Mieter nicht zahlungsfähig ist. Es muss zuvor also zu einer Zwangsvollstreckung gekommen sein, welche der Gläubiger dem Bürgen auch nachweisen muss.

Wird der Vertrag mit einem Finanzdienstleister eingegangen, ist die Bürgschaft immer selbstschuldnerisch. 

Bürgschaft auf erstes Anfordern

Bei der Bürgschaft auf erstes Anfordern muss der Bürge zahlen, sobald der Vermieter eine Forderung stellt. Die Forderung wird zuvor nicht überprüft. Sollte die Forderung unrechtmäßig sein, so kann der Betrag erst nach der Zahlung zurückgefordert werden- und zwar durch ein gerichtliches Verfahren. 

Die Bürgschaft ohne erstes Anfordern ist daher verbreiteter. Hierbei behält der Bürge es sich vor, den Sachverhalt zu prüfen und eine unrechtmäßige Forderung abzulehnen. 

Fazit

Ob eine Mietsicherheit besser durch eine Kaution oder durch eine Bürgschaft gegeben sein soll, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Die Kaution entspricht der Norm, die Bürgschaft wird aber vor allem für Mieter mit geringeren Rücklagen interessant.
Solange die Nettokaltmiete von drei Monatsmieten nicht überstiegen wird, steht es den Vertragsparteien auch frei, die beiden Optionen zu verbinden

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Allgemein

Was ist der Bodenrichtwert? 

Was ist der Bodenrichtwert?

Veröffentlicht am 18. März 2024 von Nathalia Brüseke

Der Bodenrichtwert ist eines von vielen Instrumenten, um den Wert eines Grundstücks und den mitunter daraus resultierenden Wert einer Immobilie zu ermitteln. Da sowohl Besitzer eines Grundstücks als auch etwaige Interessenten den Bodenrichtwert einsehen können, dient dieser dazu, den Handel transparenter zu gestalten.

Auch kann die Höhe der Grundsteuer eines Grundstücks unmittelbar vom Bodenrichtwert beeinflusst werden. Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet. 

  • Der Bodenrichtwert muss in der Grundsteuererklärung angegeben werden:
    • Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen
  • Der Bodenrichtwert spielt eine Rolle, wird aber von der Finanzverwaltung selbst ermittelt:
      • Hessen, Niedersachsen
  • Der Bodenrichtwert ist nicht relevant für die Grundsteuer:
      • Bayern, Hessen 

Die Unterschiede kommen dadurch zustande, dass sich die meisten Bundesländer dem Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer angeschlossen haben. Einige Bundesländer haben sich jedoch für eine leichte Abweichung in der Berechnung oder gar für ein ganz eigenes System entschieden.  

 Wie und von wem wird der Bodenrichtwert ermittelt? 

Der Bodenrichtwert wird spätestens alle zwei Jahre erneut ermittelt. Abhängig vom Bundesland kann die Ermittlung auch in anderen Zeiträumen, wie etwa jährlich, erfolgen.

Zuständig dafür sind Gutachterausschüsse der jeweiligen Gemeinden. Diese setzen sich unterschiedlich zusammen, vertreten sind aber stets Mitarbeiter der Finanzverwaltung und Mitarbeiter der Kataster- bzw. Vermessungsämter. Darüber hinaus kommen z.B. Architekten, Betriebswirte, landwirtschaftliche Sachverständige oder Bauingenieure in Frage. 

Der Gutachterausschuss ermittelt den Bodenrichtwert basierend auf den Käufen und Verkäufen von Grundstücken in einer Gemeinde bezogen auf einen zuvor festgelegten Zeitraum.

Die dazu notwendigen Daten werden durch die Notare übermittelt. Diese haben die Verpflichtung, alle Kaufverträge, welche sie beglaubigen, an den Gutachterausschuss weiterzuleiten.

Die so gesammelten Verträge werden als Kaufpreissammlung bezeichnet.

Der Durchschnittswert der Grundstücke wird anhand dieser ermittelt. 

Der Bodenrichtwert bezieht sich schließlich auf den Quadratmeterpreis von unbebauter Fläche in einer bestimmten Region der Gemeinde. Wichtig ist, dass hierbei kein Wert für reale Grundstücke ermittelt wird. Grundstücksgrenzen werden nicht in die Berechnung einbezogen. Sollte eine Fläche bebaut sein, so wird bei der Berechnung des Bodenrichtwertes angenommen, dass es sich um ein unbebautes Grundstück handelt.

Die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte erfolgt zumeist in Form von Karten, auf welchen zusammenhängende Flächen mit einem bestimmten Bodenrichtwert ausgewiesen sind.

Wenn man den Bodenrichtwert zugrunde legt und ihn mit der tatsächlichen Größe eines Grundstücks multipliziert, so ergibt sich daraus der Bodenwert. Auch dieser beruht auf der Annahme, dass das berechnete Grundstück unbebaut ist.

Der Verkehrswert

Es kommt mitunter vor, dass der Bodenrichtwert mit dem Verkehrswert bzw. Marktwert eines Grundstücks verwechselt wird.

In die Berechnung des Verkehrswerts fließen jedoch weitaus mehr Faktoren ein. Der Bodenrichtwert ist nur einer davon.

Während der Bodenrichtwert sich also auf mehrere Grundstücke oder gar eine ganze Region bezieht, so bezeichnet der Verkehrswert den Wert eines einzelnen Grundstücks. Er berücksichtigt unter anderem die vorhandene Bebauung, die Bebauungsvorschriften, die Infrastruktur und den Erschließungsgrad.  

Auch die Gutachterausschüsse können an der Ermittlung der Grundstückswerte beteiligt sein. 

Neben der Analyse der notarischen Kaufverträge können sie weitere Daten erheben, indem sie z.B. Fragebögen an die Käufer der jeweiligen Grundstücke schicken, um Auskunft über die Grundstücke (z.B. Gebäudeschäden, Ausstattung, Mieteinnahmen, Energieeffizienz) zu erhalten. 

 Zusammenfassung 

  • Der Bodenrichtwert bezeichnet den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters Boden in einem bestimmten Gebiet. 
  • Er wird regelmäßig von einem Gutachterausschuss anhand der Kaufpreissammlung ermittelt. 
  • Er hat einen Einfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks, entspricht diesem aber nicht. 
  • Er wird vor allem relevant beim Grundstückshandel und bei der Berechnung der Grundsteuer.

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WEG

Instandhaltungsrücklage in der WEG

Instandhaltungsrücklage in der WEG

Veröffentlicht am 9. Dezember 2023

Die Instandhaltungsrücklage oder auch Erhaltungsrücklage genannt ist ein wichtiges Thema in der WEG und muss korrekt vom Verwalter geführt und dargestellt werden, damit es hier keine Probleme gibt.

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Finanzen

Freistellungsbescheinigung

Freistellungsbescheinigung

Veröffentlicht am 5. August 2023

Die Freistellungsbescheinigung wurde eingeführt, um illegale Beschäftigungen im Baugewerbe zu verhindern. Deswegen müssen die Auftraggeber für das Bauprojekt 15 % vom Rechnungsbetrag (Bauabzugssteuer) einbehalten und an das Finanzamt direkt abführen. Wurde die Bescheinigung für das Unternehmen bewilligt, dann bekommt das Unternehmen den vorgesehenen Betrag für die Bauabzugssteuer.

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Allgemein

Abschreibung von Immobilien

Abschreibung einer Immobilie

Veröffentlicht am 8. Oktober 2023

Neben dem Kaufpreis und der Wertentwicklung achten Immobilieneigentümer auf die Abschreibung. Mit der Abschreibung einer Immobilie kann die jährliche Steuerlast für die Rendite gesenkt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt wurden.

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Vermietung

Wohnungsgeberbestätigung

Wohnungsgeberbestätigung

Veröffentlicht am 12. September 2023

Die Wohnungsgeberbestätigung dient zur Vorlage bei der Meldebehörde und wird vom Vermieter ausgestellt, damit sich der Mieter an seinem neuen Wohnort anmelden kann.

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Allgemein

Warum die Digitalisierung in der Immobilienverwaltung nicht vorankommt

Warum die Digitalisierung in der Immobilienverwaltung nicht vorankommt

Veröffentlicht am 29. August 2023

Wenn man sich in Immobilienverwaltungen umschaut, findet man noch viel Zettelwirtschaft und analoge Prozesse, die ganzheitliche Auswertungen extrem schwierig, wenn nicht sogar unmöglich, gestalten. Die Branche kommt in der Digitalisierung leider nur schleppend voran, was unterschiedliche Gründe haben kann.

Gründe gegen eine voranschreitende Digitalisierung

Einerseits herrscht Unsicherheit bei den Verwaltern, ob die Veränderung ins digitale und automatisierte Zeitalter wirklich alles besser macht. Ängste, dass Eigentümer- und Bewohneranliegen nicht mehr individuell genug bearbeitet oder gar zufriedenstellend erledigt werden können, treten auf. Eben weil individuelles „Menscheln“ gegen vollautomatisierte Prozesse ausgetauscht werden. Dennoch ist klar, dass es ohne Software nicht geht. Es stellt sich daher, trotz aller Ablehnung, schnell die Frage auf welche Software in Zukunft gesetzt werden soll. Viele Verwalter wollen tunlichst vermeiden, auf das „falsche Pferd“ zu setzen und unter Umständen eine neue Software einzuführen, die nicht das bietet, was sie verspricht.

Dies würde im Ergebnis, neben der Unzufriedenheit, einen erneuten Softwarewechsel mit all dem Migrationsaufwand mit sich bringen. Diese Unsicherheiten und zu wenige „Vorbilder“ in der Branche sorgen für Planungsschwierigkeiten den richtigen Zeitpunkt zu finden, wann komplett auf eine neue Software gewechselt werden sollte. Im ohnehin schon sehr stressigen Tagesgeschäft passt es meist nie, so dass das Problem meist auf später verschoben wird.

Weiter wissen viele Hausverwalter nicht, wie viel Potenzial in der Automatisierung durch die richtige Software steckt. Es fällt ihnen schwer sich von alten Prozessen zu lösen, die seit Jahren vermeintlich „gut“ funktionieren, aber unter der wachsenden Herausforderung gestiegener Anforderungen durch die Eigentümer und Mieter sowie schlichtweg einer viel höheren Schlagzahl organisatorischer Aufgaben stehen. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, muss eine Hausverwaltung früher oder später den Sprung ins digitale Zeitalter schaffen.

Die Mitarbeiter in der Immobilienverwaltung müssen sich durch die Automatisierung keine Sorgen um ihren Job machen, denn dieser fällt nicht weg, sondern die Tätigkeiten ändern sich stattdessen. Statt vieler wiederholender und analoger Tätigkeiten, bleibt mehr Zeit für einzelne, komplexe Objekte und Eigentümer bzw. kann eine höhere Anzahl pro Bearbeiter verwaltet werden und dem Fachkräftemangel damit aktiv entgegengewirkt werden. Im Ergebnis führt dies zu mehr Kundenzufriedenheit und erhöhter Profitabilität, sofern die richtigen Weichen gestellt wurden.

Die Vorzüge einer nachhaltigen, digitalen Transformation

Eine moderne, intuitive All-in-One Software, wie easimo, hilft dabei die Daten zentral an einer Stelle zu sammeln, da alle Prozesse abgebildet werden. Von der Verwaltung von Tickets und Aufträgen über die Planung von Eigentümerversammlungen bis hin zur automatischen Buchung der Bankumsätze inklusive Erstellung der Abrechnungen. Eine intuitivere Oberfläche macht die Nutzung deutlich einfacher und senkt in bestimmten Prozessen das benötigte Fachwissen der Mitarbeiter. Durch entsprechende Vorgaben und einer Hilfe können neue Mitarbeiter mit wenig Fachwissen durch den Prozess geführt werden. Dies hilft Immobilienverwaltungen besonders neue, junge Mitarbeiter zu finden und für sich zu gewinnen, denn auch die Immobilienbranche ist von einem starken Personalmangel betroffen und muss in neue Mitarbeiter investieren, um langfristig wachsen zu können.

Die digitale Transformation aller Prozesse fördert die Nachhaltigkeit, indem Ressourcen wie Papier, Energie als auch Zeit gespart werden. Ein Versandprozess, bei dem vorher viele Seiten Papier gedruckt, sortiert und kuvertiert werden mussten, fällt durch den Klick auf einen Button weg. Stattdessen werden die Inhalte per E-Mail oder ein Kommunikationsportal bereitgestellt. Eigentümerversammlungen können online oder zumindest hybrid veranstaltet werden, um so die Reisezeit inklusive Kosten und ökologischem Fußabdruck für alle Beteiligten zu verbessern.

Das ortsunabhängige Arbeiten ermöglicht es von überall auf die Daten zuzugreifen und die Prozesse digital durchzuführen. Dadurch müssen Mitarbeiter zum Beispiel nach einer Wohnungsübergabe oder Objektbegehung nicht extra ins Büro, um das Protokoll zu erstellen, sondern können dies vor Ort erstellen und versenden. Dies führt nicht nur zu mehr Effizienz, sondern ermöglicht auch Mitarbeiter an Bord zu holen, die aus unterschiedlichen Gründen stärker aus dem Home- Office arbeiten müssen. Auch Büroräume können damit effizienter als in der Vergangenheit (aus-)genutzt und Kosten gespart werden.

Fazit

Die Gründe gegen die Digitalisierung des eigenen Unternehmens können vielfältig sein. Häufig fehlt den Entscheidern als letzten Stoß nur die Dringlichkeit zur Handlung, um die Digitalisierung voranzubringen. Die Vorteile können ein Unternehmen enorm voranbringen und durch die erhöhte Transparenz, Effizienzsteigerungen sowie Optimierungen wachsen lassen. Wer für die Zukunft gut aufgestellt, wettbewerbsfähig bleiben und den Erfolg seines Unternehmens voranbringen möchte, sollte nicht mehr warten, sondern seinen eigenen Wandel und den der Branche aktiv mitgestalten. Andere tun es sicherlich. Und mit zunehmendem Vorsprung wird es irgendwann schwer aufzuschließen, gar Vorreiter zu werden.

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Vermietung

Umlageausfallwagnis: Risikoschutz für Vermieter

Umlageausfallwagnis: Risikoschutz für Vermieter

Veröffentlicht am 17. Juli 2023

Das Umlageausfallwagnis ist ein Zuschlag auf die Nebenkostenabrechnung, den Vermieter erheben können, um sich für künftigen Ausfällen abzusichern. Dies gilt nur für steuerbegünstigte und preisgebundene Wohnungen.

Wen betrifft das?

Das Umlageausfallwagnis betrifft nur vermietete Sozialwohnungen. Das heißt im Detail, dass es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt, der preisgebunden und steuerbegünstigt ist.

Bei so einer Sozialwohnung darf die Hausverwaltung oder der Vermieter das Wagnis zusätzlich einfordern.

Handelt es sich nicht um eine Sozialwohnung, darf der Zuschlag nicht erhoben werden. Eine Ausnahme bildet hierbei, wenn es im Mietvertrag individuell vereinbart wurde.

Höhe

Die maximale Höhe des Zuschlages beträgt nach § 25a der Neubaumietenverordnung 2 % der gesamten Nebenkosten. Das heißt, bei der Verteilung der Nebenkosten werden auf diese Wohnung 2 % mehr verteilt.

Wurde eine individuelle Vereinbarung im Mietvertrag vorgenommen und handelt es sich nicht um eine Sozialwohnung, muss ein Festbetrag für das Wagnis vereinbart werden. Ein variabler Betrag wäre unwirksam, weil das Risiko für den Mieter nicht kalkulierbar ist.

Warum?

Bei Sozialwohnungen trägt der Vermieter ein höheres Risiko auf den Nebenkosten (zum Beispiel durch Leerstand) sitzen zu bleiben. Die Wohnung wird für Bezugsberechtigte freigehalten und nicht jedem Interessenten zur Verfügung gestellt.

Weiter sind die Wohnungen preisgebunden, wodurch die Miete nicht frei erhöht werden kann. Durch diese Einschränkungen ist das Umlageausfallwagnis ein berechtigter Zuschlag in den Nebenkostenabrechnungen.

 

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