Der Wohnberechtigungsschein

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Der Wohnberechtigungsschein

Wenn nach einer neuen Mietwohnung gesucht wird, gibt es bei den meisten Portalen eine Vielzahl an Filtermöglichkeiten, um die passende Wohnung zu finden.

Die meisten sind selbsterklärend- so kann nach der Quadratmeterzahl, den Kosten, der Lage oder auch nach Extras wie dem Vorhandensein von Garagen oder Balkonen gefiltert werden.

Mitunter kann auch explizit nach Wohnungen gesucht werden, welche einen Wohnberechtigungsschein erfordern.
Und was es damit auf sich hat, schauen wir uns in diesem Artikel näher an.

Wozu wird der Wohnberechtigungsschein benötigt?

Im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus wird Wohnraum geschaffen, welcher in erster Linie für bestimmte soziale Gruppen zur Verfügung gestellt werden soll, welche im herkömmlichen Wohnungsmarkt benachteiligt sind.
Dazu gehören unter anderem Personen mit geringem Einkommen, Alleinerziehende, Senioren, Menschen mit Behinderung oder auch Studierende oder Auszubildende.
Auch Personen, welche bereits anderweitig Sozialleistungen beziehen, können dazu zählen.

Der Staat fördert den Bau und teilweise auch die Instandsetzung dieser Wohnungen.
Im Gegenzug für die Förderung aus staatlichen Mitteln dürfen diese Wohnungen nur an die Personengruppen vermietet werden, für welche sie ursprünglich vorgesehen waren.

Der Wohnberechtigungsschein, oder kurz WBS, ist eine amtliche Bescheinigung.
Er bestätigt, dass der Besitzer des Scheins dazu berechtigt ist, eine solche durch öffentliche Mittel geförderte Wohnung zu beziehen.

Muss in jedem Fall ein Wohnberechtigungsschein vorliegen?

Die Einschränkung in der Vermietung unterliegt einer Bindungsfrist- das heißt, dass sie nach Ablauf dieser Frist auch auf dem freien Wohnungsmarkt vermietet werden kann, unabhängig vom Vorhandensein eines Wohnberechtigungsscheins.

Wie lange diese Frist andauert, hängt vom Bundesland und auch von der jeweiligen Förderung ab. Sie wird bei Bewilligung der Förderung festgelegt und beläuft sich in der Regel auf mehrere Jahre bis Jahrzehnte.

In speziellen Fällen kann der Vermieter einer sozial geförderten Wohnung bei den Behörden eine Befreiung vom Wohnberechtigungsschein beantragen. Hier wird dann im Einzelfall entschieden.
Der Grund kann etwa sein, dass die Personengruppe, für welche die Wohnung ursprünglich gefördert wurde, keinen ausreichenden Bedarf (mehr) hat und die Wohnung daher leer stehen würde, wenn sie nicht an andere Interessenten vermietet werden kann.

Wird eine Wohnung, welche nur für Besitzer eines WBS vorgesehen ist, ohne Erlaubnis an andere Personen vermietet, können hohe Geldstrafen für den Vermieter verhängt werden.

Wo und wie wird der Wohnberechtigungsschein beantragt?

Der WBS wird bei der kommunalen Behörde beantragt und ist ein Jahr lang gültig. Wird mit dem WBS eine Mietwohnung bezogen, dann bleibt er so lange gültig, wie dieses Mietverhältnis besteht. Andernfalls muss nach Ablauf der Gültigkeit ein neuer WBS beantragt werden, wenn weiterhin nach einer Wohnung gesucht wird.

Außerdem ist der WBS nur für jeweils eine Wohnung gültig. Wurde bereits eine Wohnung mit einem WBS gemietet, so muss ein neuer WBS beantragt werden, wenn der Mieter nun  eine andere sozial geförderte Wohnung beziehen möchte.

Die Regelungen zum WBS sind von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Grundsätzlich wird ein WBS nicht für eine einzelne Person, sondern für einen Haushalt ausgestellt. Dabei kann es sich zum Beispiel um eine Familie, aber auch um eine Wohngemeinschaft handeln.
Geprüft wird vor allem das Einkommen des Haushalts. Dieses darf eine vom jeweiligen Bundesland festgesetzte Grenze nicht überschreiten.
Die Kommune, bei welcher der WBS beantragt wird, fordert entsprechende Nachweise- etwa in Form von Verdienstbescheinigungen, Einkommensnachweisen oder Rentenbescheiden.
In bestimmten Fällen werden auch andere Nachweise wie Bescheide der Pflegekasse über einen vorhandenen Pflegegrad oder ein Schwerbehindertenausweis angefordert.

Da die Einkommensgrenzen und andere Anforderungen von den Bundesländern festgelegt werden, berechtigt ein WBS immer nur zum Bezug von sozial geförderten Wohnungen in dem Bundesland, in welchem er ausgestellt wurde.

Bei einem Umzug in ein anderes Bundesland muss die Behörde dort prüfen, ob die Voraussetzungen für die Beantragung eines WBS mit den dortigen Regelungen weiterhin erfüllt werden.

Fazit

  • Der Wohnberechtigungsschein (WBS) wird bei der Kommunalverwaltung beantragt.
  • Er berechtigt zum Bezug von sozial geförderten Wohnungen.
  • Für die Ausstellung dürfen die im jeweiligen Bundesland geltenden Einkommensgrenzen des Haushalts nicht überschritten werden.
  • Der WBS erstreckt sich auf das jeweilige Bundesland und muss beim Umzug in ein anderes Bundesland erneut beantragt werden.
  • Wird eine sozial geförderte Wohnung an Mieter ohne WBS vermietet, drohen dem Vermieter hohe Geldstrafen.

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Das Nießbrauchsrecht

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Das Nießbrauchsrecht

Der Nießbrauch wirkt sich auf die Nutzung einer Sache aus.

Wir schauen uns in diesem Artikel an, wie das Nießbrauchsrecht sich auf Immobilien auswirkt.

Was bedeutet Nießbrauch?

Beim Nießbrauch geht es darum, dass der Eigentümer einer Immobilie einer weiteren Person erlaubt, in dieser Immobilie zu wohnen, ohne, dass er das Eigentum auf diese Person überträgt.
Der Nießbraucher kann entweder selbst in der Immobilie leben oder diese weitervermieten. Mieteinnahmen behält dabei der Nießbraucher. Dafür muss der Nießbraucher auch für die gewöhnlichen Kosten der Immobilie aufkommen. Dazu zählen zum Beispiel Versicherungen, die Kosten für kleinere Reparaturen oder Instandhaltungskosten sowie regelmäßige Gebühren und Abgaben.
Größere Anschaffungen oder Modernisierungen, wie etwa ein Heizungsaustausch oder eine bauliche Veränderung, werden allerdings vom Eigentümer der Immobilie bezahlt.

Der Eigentümer ist auch der Einzige, der das Haus verkaufen und vererben kann.
Sowohl beim Verkauf als auch bei der Vererbung bleibt das Nießbrauchsrecht aber bestehen. Der Nießbraucher kann die Immobilie also weiterhin bewohnen oder vermieten, unabhängig vom neuen Eigentümer.

Das Nießbrauchsrecht wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen.
Dabei kann auch festgelegt werden, unter welchen Umständen es erlischt: Etwa nach einer gewissen Zeitspanne oder wenn andere Voraussetzungen erfüllt werden.
In vielen Fällen gibt es eine solche Beschränkung aber nicht. Das Nießbrauchsrecht bleibt dann bis zum Lebensende des Nießbrauchers aktiv.
Es ist nicht möglich, das Nießbrauchsrecht selbst zu verkaufen, zu vererben oder zu verschenken. Es bleibt in jedem Fall personengebunden.

In welchem Fall wird vom Nießbrauch profitiert?

Das Nießbrauchsrecht wird in den meisten Fällen innerhalb einer Familie umgesetzt.

So kann ein Haus zum Beispiel auf die eigenen Kinder umgeschrieben werden, wobei für die Eltern ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vereinbart wird.
Die Eltern können die Immobilie somit weiterhin bewohnen, tragen aber nicht mehr die hohen Kosten von zum Beispiel einer größeren Renovierung.

Sind beide Parteien einverstanden, können auch weitere Vereinbarungen bezüglich der Kosten getroffen werden, sodass die Eigentümer auch die Zahlung der generellen Instandhaltung, der Versicherung und anderer laufenden Kosten übernehmen.

Die Eltern sind in ihrer Wohnsituation somit abgesichert, während für die Kinder die Übernahme der Immobilie bereits feststeht.

Da das Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen wird, schmälert es den Wert einer Immobilie. Besonders, wenn das Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit eingetragen wird und der Nießbraucher statistisch gesehen noch viele Jahre zu leben hat, kann der Wert der Immobilie mitunter stark sinken.
Wird eine Immobilie also an die eigenen Kinder verschenkt und dabei das Nießbrauchsrecht eingetragen, fällt nun weniger Schenkungssteuer an, da diese sich am Wert der Schenkung orientiert.
Das Nießbrauchsrecht kann also dabei helfen, Steuern zu sparen.

Unterschied zum Wohnrecht

Oft werden das Nießbrauchsrecht und das Wohnrecht synonym verwendet.

Tatsächlich sind beide Rechte sehr ähnlich, das Nießbrauchsrecht ist aber umfassender.
Auch das Wohnrecht kann bis zum Lebensende gelten, gestattet dem Inhaber aber lediglich, selbst in der Immobilie zu wohnen.
Im Gegensatz zum Nießbrauchsrecht kann eine Person mit Wohnrecht die Immobilie also nicht vermieten.

Zieht eine Person mit Wohnrecht also zum Beispiel in ein Pflegeheim, dann erlischt das Wohnrecht zwar nicht automatisch, kann aber nicht mehr ausgeübt werden und bietet so keinen Vorteil mehr.
Bei einem Nießbrauchsrecht hingegen kann die Immobilie vom Pflegeheim aus weiterhin vermietet werden, womit der Nutzen bestehen bleibt.

Fazit

  • Der Nießbraucher kann eine Immobilie, deren Eigentümer er nicht ist, selbst bewohnen oder vermieten.
  • Nur der Eigentümer kann die Immobilie verkaufen oder vererben; das Nießbrauchsrecht erlischt dabei nicht.
  • Das Nießbrauchsrecht besteht bis zum Lebensende des Nießbrauchers, wenn nicht anders vereinbart.
  • Eine Eintragung erfolgt im Grundbuch; dadurch wird der Wert der Immobilie geschmälert, wodurch zum Beispiel eine Schenkungssteuer geringer ausfallen könnte.
  • Der Hauptunterschied zum Wohnrecht besteht darin, dass der Inhaber eines Wohnrechts die Immobilie nicht vermieten darf.

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Miete, Leihe oder Pacht?

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Miete, Leihe oder Pacht?

Miete, Leihe oder Pacht- in jedem Fall geht es darum, eine Sache an eine andere Person für einen bestimmten Zeitraum zu überlassen.

Doch wie genau wird zwischen diesen drei Formen unterschieden und welcher Vertrag kommt wann zum Einsatz?

In diesem Artikel beleuchten wir diese Fragen gemeinsam.

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Mietsicherheit

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Mietsicherheit

Veröffentlicht am 12. April 2024 von Nathalia Brüseke

Im Laufe eines Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung kann es dazu kommen, dass ein Vermieter diverse Ansprüche an einen Mieter geltend machen möchte. 

Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Mieter die Mietsache mit Beschädigungen zurückgibt, welche nicht durch den vertraglich vorgesehenen Nutzen entstanden sind oder wenn er z.B. auffällig bemalte Wände vor der Übergabe nicht neutral anstreicht. 

Auch nicht gezahlte Mieten oder Nebenkostenabrechnungen können zu Forderungen an den Mieter führen.

Um sich abzusichern, hat der Vermieter also verschiedene Möglichkeiten. 

Mietkaution 

Die Kaution ist die gängigste Methode, um zu verhindern, dass Vermieter auf etwaigen Kosten sitzen bleiben.
Die Höhe der Kaution ist vertraglich festgelegt, darf aber drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Eine spätere Mieterhöhung darf sich nicht rückwirkend auf die Höhe der Kaution auswirken.
Die Kaution muss zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden, darf aber in drei gleich große Beträge aufgeteilt werden, welche in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses bezahlt werden.

Der Vermieter ist verpflichtet, das Geld separat anzulegen. Wichtig ist, dass dabei Zinsen generiert werden müssen. Auf Anfrage des Mieters muss offen gelegt werden, wo das Geld angelegt wurde- da es sich bei der Kaution um Fremdgeld handelt, würde ein Vermieter, welcher das Geld zusammen mit dem eigenen Vermögen anlegt, sich möglicherweise wegen Untreue strafbar machen.

Wenn das Mietverhältnis endet, bekommt der Mieter die Kaution inklusive Zinsen zurückgezahlt. Eine gesetzliche Frist, bis wann die Kaution zurückbezahlt werden muss, gibt es nicht. Der Vermieter muss genug Zeit haben, um die Mietsache kontrollieren und eventuelle Schäden begutachten lassen zu können. In der Regel geht man von einem Zeitraum von bis zu sechs Monaten aus.

Alternativ zur Zahlung an den Vermieter kann der Mieter die Kaution auch selbst auf einem Mietkautionskonto hinterlegen und dieses an den Vermieter verpfänden. So liegt das Geld zwar auf einem Konto, welches auf den Namen des Mieters läuft, dieser hat aber selbst keinen Zugriff darauf. Dies darf aber nur mit der Zustimmung des Vermieters erfolgen.

Mietbürgschaft

Die Bürgschaft wird besonders dann relevant, wenn der Mieter nicht fähig oder nicht gewillt ist, den Betrag für eine Mietkaution zu hinterlegen.

Wer übernimmt eine Bürgschaft?

Es gibt zwei Möglichkeiten: entweder die Bürgschaft wird von einer Privatperson übernommen oder von einem Finanzdienstleister.

Eine private Bürgschaft wird oft von Eltern für ihre Kinder übernommen. Aber auch andere Verwandte oder Freunde kommen hierbei infrage. Wichtig ist nur, dass der Bürge volljährig ist und eine ausreichend hohe Bonität besitzt.

Finanzdienstleister, welche eine Bürgschaft übernehmen, können z.B. Banken oder Versicherungen sein. In der Regel wird hierbei eine monatliche oder jährliche Gebühr für den Mieter fällig.

Wie läuft die Bürgschaft ab?

Die Bürgschaft wird vertraglich festgelegt. Hierbei müssen der Bürge und der Gläubiger angegeben werden, ebenso wie der Gegenstand der Bürgschaft und dessen Höhe.
Dabei wird kein Geld für den Vermieter hinterlegt. Stattdessen bekommt er die Sicherheit, dass er sich im Falle von Forderungen an den Bürgen wenden kann. 

Wie hoch darf die Bürgschaft ausfallen?

Ebenso wie bei der Kaution darf die Bürgschaft drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.
Es gibt allerdings Ausnahmen: 

  • Freiwillige Bürgschaft: Der Mieter darf von sich aus eine höhere Bürgschaft anbieten, um für den Vermieter ein attraktiverer Vertragspartner zu sein. 
  • Rettungsbürgschaft: Wenn bereits eine Wohnungskündigung droht, kann eine Rettungsbürgschaft eingerichtet werden, um diese abzuwenden. Auch die Rettungsbürgschaft darf höher als drei Nettokaltmieten ausfallen. Hierbei verpflichtet sich der Bürge, alle offenen Verbindlichkeiten des Mieters zu bezahlen. 

 Selbstschuldnerische Bürgschaft 

 Wird im Bürgschaftsvertrag festgehalten, dass auf Einrede der Vorausklage verzichtet wird, so handelt es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft.
Das bedeutet, dass der Vermieter mit seinen Ansprüchen direkt an den Bürgen herantreten kann. Der Mieter muss zuvor nicht informiert werden- der Bürge wird zur Zahlung verpflichtet, auch dann, wenn der Mieter selbst eigentlich zahlungsfähig wäre.

Wird auf diesen Bestandteil des Vertrages verzichtet, so entsteht eine einfache Bürgschaft oder auch Ausfallbürgschaft. In diesem Fall darf der Gläubiger sich erst an den Bürgen wenden, wenn der Mieter nicht zahlungsfähig ist. Es muss zuvor also zu einer Zwangsvollstreckung gekommen sein, welche der Gläubiger dem Bürgen auch nachweisen muss.

Wird der Vertrag mit einem Finanzdienstleister eingegangen, ist die Bürgschaft immer selbstschuldnerisch. 

Bürgschaft auf erstes Anfordern

Bei der Bürgschaft auf erstes Anfordern muss der Bürge zahlen, sobald der Vermieter eine Forderung stellt. Die Forderung wird zuvor nicht überprüft. Sollte die Forderung unrechtmäßig sein, so kann der Betrag erst nach der Zahlung zurückgefordert werden- und zwar durch ein gerichtliches Verfahren. 

 Die Bürgschaft ohne erstes Anfordern ist daher verbreiteter. Hierbei behält der Bürge es sich vor, den Sachverhalt zu prüfen und eine unrechtmäßige Forderung abzulehnen. 

Fazit

Ob eine Mietsicherheit besser durch eine Kaution oder durch eine Bürgschaft gegeben sein soll, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Die Kaution entspricht der Norm, die Bürgschaft wird aber vor allem für Mieter mit geringeren Rücklagen interessant.
Solange die Nettokaltmiete von drei Monatsmieten nicht überstiegen wird, steht es den Vertragsparteien auch frei, die beiden Optionen zu verbinden

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Der Mietspiegel

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Der Mietspiegel

Veröffentlicht am 13. Februar 2024 von Nathalia Brüseke

Der Mietspiegel bietet Auskunft darüber, welche ortsübliche Vergleichsmiete, bezogen auf die entsprechende Gemeinde oder eine vergleichbare Gemeinde, für einen bestimmten Wohnraum gilt. Hierbei werden Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums berücksichtigt. Dabei werden jeweils die letzten sechs Jahre berücksichtigt. 

Der Nutzen eines Mietspiegels 

 Insbesondere spielt der Mietspiegel eine Rolle, wenn über die Miete des Wohnraums verhandelt wird oder wenn eine bereits bestehende Miete erhöht wird. 

Er schafft Markttransparenz sowohl für den Vermieter als auch den Mieter und bietet ihnen eine gemeinsame Basis. 

 Sollte es dennoch zu Streitigkeiten kommen, so liefert der Mietspiegel auch für Gerichte wichtige Daten. 

 Die Erstellung des Mietspiegels 

 Der Mietspiegel wird erstellt von 

  • Der Gemeinde oder 
  • Einem Interessenverband der Vermieter und einem Interessenverband der Mieter gemeinsam 
    • Wobei es ausreicht, wenn ein Verband den Mietspiegel erstellt und der andere Verband lediglich zustimmt
  • Einem Dritten- in welchem Fall entweder die Gemeinde oder die beiden Interessenverbände zustimmen müssen 

 Obgleich die Gemeinde den Mietspiegel ohne die Einwirkung der Interessenverbände oder deren Zustimmung erstellen kann, werden diese in der Praxis zumeist einbezogen. Auch andere Parteien, wie etwa Mietrichter oder Maklerorganisationen, können in die Erstellung einbezogen werden.  

Mietspiegel, welche sich über mehrere Gemeinden erstrecken, bedürfen der Beteiligung oder Anerkennung aller entsprechenden Gemeinden bzw. deren Interessenverbänden. 

Zudem können Vermieter und Mieter im Sinne der Qualitätssteigerung der Mietspiegel dazu verpflichtet werden, Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihres Wohnraums zu erteilen.  

Am 01.07.2022 trat das Mietspiegelreformgesetz in Kraft. 

Seitdem ist in Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern die Erstellung eines einfachen oder qualifizierten Mietspiegels verpflichtend.  

Es ist vorgesehen, dass künftig in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern der qualifizierte Mietspiegel verpflichtend wird.  

Darüber hinaus werden Mietspiegel oft in Gemeinden veröffentlicht, in welchen es eine Mietpreisbremse gibt, weil diese sich primär am Mietspiegel orientiert.    

Einfache und qualifizierte Mietspiegel

Ein einfacher Mietspiegel liegt bereits vor, wenn eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete entweder von der Gemeinde selbst oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wird. 

 Ein einfacher Mietspiegel soll alle zwei Jahre aktualisiert werden. Dies ist jedoch keine Pflicht.
Ein nicht aktuell gehaltener einfacher Mietspiegel kann in einem Mieterhöhungsverfahren zwar weiterhin als Begründungsmittel verwendet werden, verliert vor Gericht aber an Relevanz und kann gegebenenfalls seine Wirksamkeit in einem Verfahren vollständig verlieren. 

 Ein qualifizierter Mietspiegel muss darüber hinaus gemäß § 558 d BGB nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein. 

Dies bedeutet im Besonderen: 

  • Der Mietspiegel muss auf repräsentativen Daten beruhen. 
  • Es muss eine wissenschaftlich anerkannte Auswertungsmethode nachvollziehbar eingesetzt worden sein. 
  • Die Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden muss dokumentiert und damit überprüfbar sein. Die Dokumentation muss öffentlich zugänglich sein. 

 Durch diese besonderen Voraussetzungen leiten sich besondere Rechtsfolgen ab: 

  • Mitteilungsverpflichtung: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für eine bestimmte Wohnung, deren Miete der Vermieter im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren erhöhen will, so hat der Vermieter diese Angaben in seinem Mieterhöhungsverfahren auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558 a Abs. 3 BGB).  
  • Vermutungswirkung: Im gerichtlichen Verfahren wird widerlegbar vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558 d Abs. 3 BGB). 

 Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre aktualisiert und alle vier Jahre komplett neu erstellt werden. 

 Erhöhte Rechtssicherheit 

 Der Mietspiegel hat in erster Linie eine Begründungsfunktion, wenn es darum geht, dass ein Vermieter darlegt, weshalb eine Mieterhöhung angeordnet wird.
Sollte der Mieter nicht zustimmen und ein Prozess daraus entstehen, so hat der Mietspiegel vor allem eine Beweisfunktion vor Gericht. 

 Durch die Vermutungswirkung qualifizierter Mietspiegel können Gerichtsverfahren abgekürzt werden. In der Vergangenheit wurden vor Gericht vorgelegte Mietspiegel oft angezweifelt, was zu einem erhöhten Aufwand und einer verlängerten Bearbeitungsdauer der Verfahren führte. Während einfache Mietspiegel umso bessere Beweismittel abgeben, je detaillierter und ausführlicher sie recherchiert sind, so gelten qualifizierte Mietspiegel von Vornherein als Beweismittel, welche auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen beruhen.
Eine Anfechtung ist dadurch seltener, allerdings nicht unmöglich- auch ein qualifizierter Mietspegel kann im Einzelfall vor Gericht durch andere Beweise widerlegt werden. 

 Zusammenfassung 

  • Der Mietspiegel wird von der jeweiligen Gemeinde und/oder den Interessenverbänden der Vermieter und Mieter erstellt. 
  • Enthalten sind primär die ortsüblichen Vergleichsmieten unter Berücksichtigung von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des entsprechenden Wohnraums. 
  • Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel, wobei letzterer gewissen wissenschaftlichen Standards genügen muss und somit aussagekräftiger ist. 
  • Der Mietspiegel hilft bei der Festsetzung der Miete sowie bei der Begründung für etwaige Mieterhöhungen. 
  • Er dient nicht nur als Begründungsmittel, sondern besonders vor Gericht auch als Beweismittel. 

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Wohnungsgeberbestätigung

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Wohnungsgeberbestätigung

Veröffentlicht am 12. September 2023

Die Wohnungsgeberbestätigung dient zur Vorlage bei der Meldebehörde und wird vom Vermieter ausgestellt, damit sich der Mieter an seinem neuen Wohnort anmelden kann.

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Umlageausfallwagnis: Risikoschutz für Vermieter

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Umlageausfallwagnis: Risikoschutz für Vermieter

Veröffentlicht am 17. Juli 2023

Das Umlageausfallwagnis ist ein Zuschlag auf die Nebenkostenabrechnung, den Vermieter erheben können, um sich für künftigen Ausfällen abzusichern. Dies gilt nur für steuerbegünstigte und preisgebundene Wohnungen.

Wen betrifft das?

Das Umlageausfallwagnis betrifft nur vermietete Sozialwohnungen. Das heißt im Detail, dass es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt, der preisgebunden und steuerbegünstigt ist.

Bei so einer Sozialwohnung darf die Hausverwaltung oder der Vermieter das Wagnis zusätzlich einfordern.

Handelt es sich nicht um eine Sozialwohnung, darf der Zuschlag nicht erhoben werden. Eine Ausnahme bildet hierbei, wenn es im Mietvertrag individuell vereinbart wurde.

Höhe

Die maximale Höhe des Zuschlages beträgt nach § 25a der Neubaumietenverordnung 2 % der gesamten Nebenkosten. Das heißt, bei der Verteilung der Nebenkosten werden auf diese Wohnung 2 % mehr verteilt.

Wurde eine individuelle Vereinbarung im Mietvertrag vorgenommen und handelt es sich nicht um eine Sozialwohnung, muss ein Festbetrag für das Wagnis vereinbart werden. Ein variabler Betrag wäre unwirksam, weil das Risiko für den Mieter nicht kalkulierbar ist.

Warum?

Bei Sozialwohnungen trägt der Vermieter ein höheres Risiko auf den Nebenkosten (zum Beispiel durch Leerstand) sitzen zu bleiben. Die Wohnung wird für Bezugsberechtigte freigehalten und nicht jedem Interessenten zur Verfügung gestellt.

Weiter sind die Wohnungen preisgebunden, wodurch die Miete nicht frei erhöht werden kann. Durch diese Einschränkungen ist das Umlageausfallwagnis ein berechtigter Zuschlag in den Nebenkostenabrechnungen.

 

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Mieterhöhung: Was muss beachtet werden?

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Mieterhöhung: Was muss beachtet werden?

Veröffentlicht am 2. Juni 2023

Mieterhöhungen sind oft ein Streitthema und sowohl Vermieter als auch Mieter sind sich unsicher, was genau gilt.

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